ться доходу складається гіпотетичний звіт про доходи, основний принцип побудови якого - припущення про ринковому рівні експлуатації нерухомості.
Недоліки методу капіталізації доходів полягають у тому, що
застосування його скрутно, коли відсутня інформація про ринкові угодах;
метод не рекомендується використовувати, якщо об'єкт недобудований, не вийшов на рівень стабільних доходів або серйозно постраждав в результаті форс-мажорних обставин і вимагає серйозної реконструкції.
Перетворення майбутніх доходів в поточну величину вартості здійснюється за формулою
СДП=ЧОД / ккап, (3)
де СДП - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках дохідного підходу, тис. р..;
ЧОД - чистий операційний дохід оцінюється об'єкта за рік, тис. р..;
До кап - коефіцієнт капіталізації.
Розрахунок ЧОД здійснюється у вигляді звіту про доходи та витрати за формою табл. 8
Таблиця 8. Звіт про доходи та витрати
ПоказателіСумма, тис. рПорядок рачетаПВД2699, 712 * 845,77 * 380 * 0,7 Убиткі215, 988% від ПВД: 0,08 * 2699,7, т.к. об'єкт розташований в отд районеЕВД2483, 72ПВД-Збитки=2699,7-215,98 ОР: - податок на землю21, 62 р. / м 2 площі землі / квартал=2.2700.4 - податок на імущество136, 742% на рік від Снс з урахуванням зносу=0,02 (11208,62 - 0,39 * 11208,62) ??- комунальні расходи405, 9740 р. / м 2 / міс. для торгових будинків=40.845, 77.12 - витрати на управленіе404, 9615% від ПВД для торгових будинків=0,15 · 2699,7 - страхованіе11, 2080,1% від Снс в рік=0,001 · 11208,62 - забезпечення безопасності269, 9710% від ПВД=0,1 · 2699,7 Резерви224, 172% від Снс в год=0,02·11208,62ЧОД1225,08ЭВД-ОР-Резервы=2699,7-21,6-136,74-405,97-404,96-11,208-269,97-224,17
Коефіцієнт капіталізації визначається з урахуванням відшкодування капітальних витрат. Коефіцієнт складається з двох частин: ставки доходу на капітал і норми повернення інвестованого капіталу.
Безризикова ставка дохідності - це ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто ставка, яка відображає фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якогось би не було ризику не повернення.
Значення безризикової ставки приймається рівним склався на момент виконання проекту рівню прибутковості по банківських депозитах, як альтернативного варіанту для вкладення капіталу інвестором.
Розрахунок різних складових премій за ризик враховує неможливість негайного повернення вкладених в нерухомість інвестицій (ліквідність), можливість випадкової втрати споживчої вартості і складності управління об'єктом для отримання доходу.
Премії за ризики визначаються виходячи зі сформованого рівня, рекомендованого.
Відшкодування інвестованого капіталу здійснюється прямолінійно (метод Рингу). Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ної вартості об'єкта на залишається термін корисного життя.
Що залишається термін корисного життя приймається рівним від 10 до 50 років залежно від привабливості оцінюваної нерухомості. Для даного об'єкта він становить 20 років. Даний об'єкт знаходиться у пр...
