шилася на 4%, по Москві - на 2%. Останні новини на ринку іпотечного кредитування вельми безрадісні для позичальників. Банки збільшували початковий внесок, процентні ставки, таким чином, звужуючи коло потенційних позичальників. Скористатися кредитом тепер можуть позичальники лише з великими доходами.
На даний момент середня ставка по іпотечному кредиту в рублях становить 14-16%, в доларах - 12-14%. Найбільш поширені умови кредитування - це початковий внесок 20-30% вартості житла, а термін кредитування - 15-30 років. Так що тепер, частина клієнтів, які могли купити житло тільки за допомогою іпотеки, не зможуть скористатися навіть нею. Тепер клієнтами банку стають позичальники, що мали готівкові кошти на купівлю квартири.
Світова практика показує, що прийнятні для населення процентні ставки, що дозволяють зробити процес іпотечного кредитування досить масовим, становлять близько 4-7% річних. На західних ринках процентна ставка розраховується як сума ставки рефінансування ФРС або плаваючими процентними ставками, прив'язані до індексу LIBOR. Це так звана усереднена процентна ставка, за якою банки займають грошові ресурси в інших банків на Лондонському міжбанківському ринку.
Іншими словами, LIBOR - це середня процентна ставка, за якою банки надають позичку один одному на стандартний термін, наприклад на рік. Для клієнта це може бути цікаво при низьких ставках LIBOR, але якщо говорити про довгострокові кредити, наприклад 15 років, то довготривале перебування LIBOR на одному рівні, наприклад 5% малоймовірно
Кредити з плаваючою ставкою цікаві зараз досить заможним позичальникам, що мають інші активи для швидкого погашення кредиту або можливість рефінансування.
Світові центральні банки в умовах кризи зменшують ставку рефінансування, що призводить до зменшення процентних ставок по іпотечних кредитах і збільшенню доступності житла, що купується. Так в промислово розвинених країнах процентна ставка значно нижче, ніж у Росії, - у США вона складає всього 2,0-3,5% річних.
Для російського ринку іпотечного кредитування плаваюча процентна ставка новинка. На мій погляд, кредит з мінливих відсотковою ставкою - це ризик, сьогодні ти можеш виграти, а завтра програти, ставши дефолтних позичальником. Нашим клієнтам ми радимо брати кредити з фіксованою процентною ставкою. Таким чином, людина може розраховувати свої витрати.
Іпотечна криза в США навряд чи серйозно вплине на розвиток іпотечного ринку в Росії. Однак він здатний уповільнити розвиток цього нового для Росії сегмента економіки, оскільки погіршилася внаслідок кризи кон'юнктура на світових фінансових ринках робить запозичення для російських банків більш дорогими, що, безсумнівно, може призвести до зниження темпів зростання їх кредитних портфелів. Це позначиться також і на чистого прибутку банків.
Тим не менш, ми дивимося на все, що відбувається з позитивної точки зору, адже криза в США може багато чому навчити всіх учасників російського іпотечного ринку: позичальників, кредиторів та регулюючі організації.
Наведемо ряд причин, чому подібна криза, що виник в США неможливий в Росії:
багато механізмів іпотечного ринку, які погіршили іпотечні проблеми в США, практично не існують в Росії. Це, наприклад, іпотека на 100% вартості житла або іпотечні кредити з плаваючою процентною ставкою. Інститут іпотечних брокерів також вніс свою лепту. Іпотечні брокери, які зацікавлені в організації якомога більшого числа великих кредитів, оскільки отримують відсоткову винагороду і не несуть ніяких ризиків, зараз тільки почали з'являтися в Росії;
сек'юритизація (продаж пулу іпотечних кредитів на відкритому ринку за допомогою випуску цінних паперів) іпотечних кредитів у Росії поки практично не розвинена. Отже, ризики дефолтів поки залишаються проблемою тільки банків, які не поширюючись на всю фінансову систему. Зокрема, саме з цієї причини, російські банкіри досить обережні у своїх рішеннях про видачу кредитів.
У США ж ситуація складалася зовсім по-іншому: велика частина іпотечних кредитів була сек'юритизованих, що звільнило банки, що видали ці кредити, від побоювань з приводу їх повернення: адже ці кредити вже не значилися на їхньому балансі. Це стало причиною того, що багато банків стали видавати ризиковані іпотечні кредити, найчастіше без підтвердження доходів, що для Росії нечувана розкіш.
Таким чином, вірогідність подібного кризи в Росії зараз незначна, хоча ряд механізмів, що зумовили цю кризу в США, починає з'являтися і тут. Оскільки іпотека - це новий для Росії ринок, йому не вистачає чіткого регулювання та прозорості. Уряду слід виправити сформовану ситуацію. Крім того, іпотечним операторам потрібно ввести саморегулювання, щоб...
