ено або ЧОД) - річний дійсний валовий дохід за мінусом річних операційних витрат (ОР).
ЧОД=ДВД - ЗР , де
Операційні витрати - це дійсні витрати власника, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу від об'єкта нерухомості.
Операційні витрати прийнято ділити на:
умовно-постійні;
умовно-змінні, або експлуатаційні;
витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних витрат відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Зазвичай в цю групу включають:
Податок на майно
Страхові внески
Платежі за земельну ділянку
Деякі елементи змінних витрат, які фактично є постійними.
До умовно-змінних витрат належать витрати, розмір яких залежить від експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Зазвичай в цю групу включають такі витрати:
Комунальні;
На поточні ремонтні роботи;
Заробітна плата обслуговуючого персоналу;
Податки на заробітну плату;
На рекламу і укладення договорів;
На управління;
Інші витрати.
Витрати на заміщення - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі.
Включення даної групи витрат у експлуатаційні витрати, пов'язані з нормальною експлуатацією будівлі, обумовлено тим припущенням, що власник буде експлуатувати нерухомість на рівні, відповідному нормативам і стандартам для даного типу нерухомості. Дані по витратах були частково надані Власником, частково розраховані Оцінювачем. Розрахунок операційних витрат представлено у зведеній таблиці нижче.
Таблиця 22 - Розрахунок операційних витрат
№, п/пПоказателіВелічіна показника, (без урахування ПДВ) руб.1.Условно-постійні витрати, руб. на рік: 6934331.1.Налог на майно, руб. на рік - у Красноярському краї становить 2,2% від залишкової вартості об'єкта нерухомості. За документами, представленим в бухгалтерії, річна норма амортизації становить 1% .625 0261.2.Плата на землю, величина земельного податку становить 1,5% від кадастрової вартості. Кадастрова вартість за даними Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості становить 4560 465,00 руб684072.Условно-змінні витрати, руб. на рік: 628 5132.1.Расходи на поточний ремонт, руб. на рік - за даними, наданими будівельними організаціями, складають для офісних приміщень в середньому 250 руб./кв.м./год.3750002.2.Расходи на управління, руб. на рік - для оцінюваної нерухомості дорівнюють 3% від величини дійсного валового доходу на рівні комісії професійних управляючих недвіжімостью.152 1082.3Прочіе витрати, руб. на рік - витрати, пов'язані з проведенням техобслуговування обладнання, роботи ЖБК, витрати на страхування об'єкта, складають 2% від дійсного валового дохода.101 4053Резерв на заміщення, руб. на рік - капітальний ремонт проводиться один раз в 30 років для будівель даної конструктивної системи (для 1-ї групи капітальності). Витрати становлять близько 30% від відновної вартості (накопичення за безризиковою ставкою) 152 8454.Ітого: 1474791
Розрахунок ставки капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат
Ставка капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат розраховується за формулою:
, де
- ставка капіталізації;
- ставка прибутковості на власний капітал;
- норма повернення капіталу;
- частка зниження вартості нерухомості через n років.
Ставка прибутковості на власний капітал визначається способом кумулятивного побудови - послідовне нарощування першої складової коефіцієнта дисконтування, при якому в якості базової береться безризикова ставка відсотка. Далі до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями об'єкта оцінки, такі, як ліквідність, витрати на якість менеджменту та ін.
В умовах російського ринку зазвичай представляється у вигляді:
, де
- безризикова ставка доходу,%;
- премія за ризик вкладення в нерухомість,%;
- премія за низьку ліквідність нерухомості,%;
- премія за інвестиційний менеджмент,%.
В якості безризикової ставки була обрана ставка ГКО-ОФЗ з постійним купонним доходом (ОФЗ-ПД) серії SU25079RMFS3 з погашенням 03.06.2015 року (середньозважена ціна 98,4451% від номіналу, що відповідає прибутковості 7,67% річних).
Премія за ризик вкладення в нерухомість розраховувалася, як премія за ризик вкладень у регіоні шляхом зіставлення індексу інвестиційного ризику регіону з індексом інвестиційного ризику найменш ризикованого регіону. Поправка (приріст) безризикової ставки розраховуєтьс...
