о доходу в поточну вартість метод капіталізації.
Етапи методу прямої капіталізації:
. Збір ринкової інформації про прибутковість об'єктів.
. Розрахунок потенційного валового доходу (ПВД).
. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД).
. Розрахунок операційних витрат (ОР).
. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) як різниці дійсного валового доходу та операційних витрат.
. Розрахунок ставки капіталізації.
. Капіталізація ЧОД в поточну вартість.
Ринкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:
, де (3)
- вартість оцінюваного об'єкта;
- чистий операційний дохід (ЧОД);
- коефіцієнт капіталізації;
Розрахунок потенційного і дійсного валового доходу
Потенційний валовий дохід (ПВД) - потенційний дохід, що отримується власником об'єкта нерухомості при 100% -ному використанні об'єкта без урахування втрат і витрат.
ПВД визначається за наступною формулою для об'єкта нерухомості:
, де (4)
- площа, що здається в оренду, м2;
- ринкова орендна ставка за 1 м2 на рік.
Дійсний валовий дохід (ДВД) - це дохід від об'єкта нерухомості, який буде насправді отриманий власником об'єкта нерухомості, тобто потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати:
, де (5)
- коефіцієнт втрат від недозавантаження об'єкта (наприклад, частину площ, яка не буде здана в оренду);
- коефіцієнт втрат від недосбор орендних платежів по об'єкту.
На підставі аналізу ринку оренди виробничо-складських приміщень м Красноярськ була виявлена ??середня орендна ставка 1 кв.м. загальної площі для аналогічних приміщень. Середньоринкова орендна ставка 1 кв.м. виробничо-складських приміщень визначалася методом порівняння продажів.
У розпорядженні оцінювача на дату оцінки є в наявності достовірна інформація про пропозиції з оренди об'єктів-аналогів, розташованих в центральній частині міста. У такому розвиненому сегменті ринку як оренда офісних приміщень, дані по публічним пропозиціями здачі в оренду приміщень, є досить достовірними (часто більш достовірними, ніж дані з зареєстрованих договорів) і придатними для розрахунків.
Ставка орендної плати наведена за 1 кв.м приміщення на місяць. Всі ціни наведені з урахуванням ПДВ та без урахування комунальних послуг. Дані по об'єктах-аналогах наведені в таблиці нижче.
Таблиця 21 - Дані по об'єктах-аналогах і розрахунок орендної плати
Номери об'ектовОб'ект оценкіАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Істочнік інформацііЗаказчік оценкіkrasarenda000240002400024Цена пропозиції, руб./кв.м400 в мес.700 в мес.700 в мес.900 в мес.Дата предложенія01.03.201201.03.201225.02.201210.02.201211.01.2012Площадь приміщення, кв. м588,847,5286300629МестоположеніеСоветскій район, Північне шосе Совєтський район, Північне шосе Совєтський район, вул. Лінійна Совєтський район, вул. Алексєєва Совєтський район, вул. ВзлетнаяНазначеніеофісние помещеніяофісние помещеніяофісофісние помещеніяофісние помещеніяТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяВід внутрішньої отделкіПростаяПростаяПростаяПростаяПростая
При аналізі та порівнянні об'єктів-аналогів встановлено, що умови ринку (час пропозиції), що розглядаються права (умови договору - оренда з щомісячними платежами), місце розташування, транспортна доступність, а також фізичні характеристики аналогічні оцінюваному об'єкту. Тому внесення поправок за вищевказаними факторам не потрібно. Була введена знижка на пропозиції у розмірі 5%. У пропозиціях про оренду вказана спочатку завищена величина вартості, яка в процесі торгів знижується. На підставі досліджень встановлено, що в середньому значення даної знижки для угод на ринку оренди становить 5%.
Значення орендою плати за користування офісними приміщеннями в місяць:
З ар=400 + 400 + 700 +700 + 900/4 * 0,95=736
Експерти пов'язали можливу недозавантаження будівлі Об'єкту з поточною зміною орендарів, яка імовірно походить 1 раз на 2-3 роки. На думку експертів, плинність серед орендарів буде невисока, тому що часта зміна орендарів нетипова для будівлі подібного класу - простий будівлі складе близько 2,5%.
Випадки несплати або тривалої затримки платежів на ринку оренди будівлі досить рідкісні, проте середньоринковий ризик недоотримання орендної плати при зборі становить 1%.
Розрахунок чистого операційного доходу та операційних витрат
Чистий операційний дохід (скороч...
