я за формулою:
, де
- індекс інвестиційного ризику для регіону, в якому розташований об'єкт оцінюється (Красноярський край);
- індекс інвестиційного ризику для найменш ризикованого регіону (Московської область).
Середньозважений індекс ризику Пензенської області=0,2830;
Середньозважений індекс ризику Липецької області=0,1830.
Премія за ризик вкладення в нерухомість буде дорівнює:
Р1=(0,2830/0,1830-1) * 7,67=4,19%
Премія на низьку ліквідність - це поправка на втрату прибутку протягом терміну експозиції об'єкта, на практиці приблизний розрахунок даної премії за формулою:
, де
- безризикова ставка доходу,%
- термін експозиції оцінюваного об'єкта на основі даних по конкретному сегменту ринку нерухомості (в роках).
Офісні приміщення аналогічні оцінюваному об'єкту на ринку нерухомості мають термін експозиції в середньому 3-6 місяців. При розрахунках береться величина - 4 місяці, відповідно=4/12=0,333 років.
Премія на низьку ліквідність буде дорівнює:=7,67 * 0,333=2,55%
Премія за якість менеджменту враховує залежність діяльності компанії від ключової фігури в управлінні, а також від кваліфікації і досвіду керуючого персоналу. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають.
На практиці ризик за якість менеджменту знаходиться в межах від 0% до 5%, приймаємо середню величину премії рівний 2,5%.
Норма повернення капіталу визначається за методом Хоскольда.
Метод Хоскольда використовується в тих випадках, коли ставка доходу первісних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованих коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою і визначається за формулою:
, де
- норма повернення капіталу;- Безризикова ставка доходу,%; - термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно із середнім строком до проведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р))
sff (п,) - фактор фонду відшкодування.
Таблиця 23 - Розрахунок ставки капіталізації
№, п/пНаіменованіеВелічіна1.- Безризикова ставка відсотка,% 7,672.-премія за ризик вкладення в нерухомість,% 4,193.- Премія на низьку ліквідність,% 2,554.- Премія за інвестиційний менеджмент,% 2,505.- Ставка прибутковості на власний капітал,% 16,916.Норма повернення капіталу,% 0,83557.- ставка капіталізації для об'єкта оцінки,%
=0,1691 + 0,008355=0,1775 або 17,75%
Розрахунок ринкової вартості оцінюваного майна за допомогою дохідного підходу наведено в таблиці нижче.
Таблиця 24 - Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного підходу
№, п/п Найменування показателяВелічіна1.Площадь приміщень, що здається в оренду (), м 2 588,82.Риночная орендна плата () з урахуванням ПДВ, руб./м 2 в год88323.Потенціальний валовий дохід (з урахуванням ПДВ), грн. на рік ПВД5 200 2824.Коеффіціент недозавантаження площ,% від ПВД2,5 (130007) 5.Коеффіціент недосбор орендної плати,% від ПВД1 (52002) 6.Действітельний валовий дохід (з урахуванням ПДВ), грн. в рік5 070 2757.Операціонние витрати (з урахуванням ПДВ), грн. в год1 474 7918.Чістий операційний дохід, руб. в год3 595 4849.Ставка капіталізації,% 17,7510.Риночная вартість об'єкта оцінки (з урахуванням ПДВ), руб.20 256248
Ринкова вартість Об'єкту оцінки, отримана за допомогою дохідного підходу станом на 1 березня 2011 складає: 20256248 рублів .
Розділ 10. Узгодження результатів і висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки
Узагальнення результатів
Застосовуючи три підходи при оцінці ринкової вартості об'єкта, були отримані наступні результати:
Таблиця 25 - Результати розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки
Підхід до оценкеРезультати розрахунків (з урахуванням ПДВ), руб.Затратний13 261 308Сравнітельний19 742 464Доходний20 256248
Для узагальнення результатів застосовувався метод аналізу ієрархії.
Метод аналізу ієрархії є математичною процедурою для ієрархічного уявлення елементів, визначальних суть проблеми.
Метод аналізу ієрархії полягає в декомпозиції проблеми на більш прості складові частини і надалі поданні суджень по парним порівнянь. У результаті визначаються чисельні значення інтенсивності взаємодії елементів в ієрархії.
Оцінювачем приймалися чотири найбільш значущих критерію А1, А2, А3, А4.
За допомогою критеріїв: А1, А2, А3, А4, визначалися вагові значення кожного з підходів, що використовуються при оцін...
