,8%
Оцінена вартість = 1577,99/0,258 = 6116,24 тис. руб.
2.4 Метод чистих активів до оцінки вартості підприємства на прикладі ТОВ В«Калузький кабельний завод В»
1. Оцінка вартості нерухомості.
Опис об'єкта оцінки:
1. площа ділянки - 1400 м 2 ,
2. віддаленість від м. Калуга - 28 км.,
3. місце розташування ТОВ В«ККЗВ» - д. Жілетово, Калузька область.
Інформація про будівлі:
1. Одноповерхова цегляна будівля.
2. Рік побудови - 1991.
3. Загальна корисна площа приміщення - 600 м 2 .
Прибутковий метод
1. Розрахунок потенційного валового доходу:
ПВД = S * Ca,
де S - корисна площа, здається в оренду, м 3 ;
Ca - ставка орендної плати за 1 м 2
За даними Комітету управління майном Дзержинського району Калузької області ставка орендної плати муніципального та державного майна нежитлових приміщень у буд Жілетово становить 400 руб./м 2 .
При цьому виходили з того, що шукана ставка грунтується на В«троїстої чистої оренді В», тобто всі витрати з експлуатації бере на себе орендар: ПВД = 600м 2 * 400 руб./м 2 . * 12 = 2880000 грн./Рік. p> 2. Отриманий розрахунковим шляхом потенційний валовий дохід може бути змінений через передбачувані втрат, пов'язаних з недозагруженности приміщень, зміни орендарів та несплати орендної плати - оцінювач повинен враховувати, що завжди є ймовірність того, що частина орендної плати в перебігу прогнозованого періоду володіння майном не буде зібрана. У нашому випадку середня завантаження становить 40%, тому втрати від недозавантаження складають: ПН = 1728000 крб.
Встановимо допуск на В«недосбор грошових коштівВ» у розмірі 10%. Тому сума втрат складе: П = 288000 руб .
ДВД = 2880000 - (288000 + 1728000) = 864000 грн./Рік. p> 3. Змінні витрати складуть:
а) податок на землю = 1,7 * 1400 м 2 . = 2520 руб. p> б) податок на майно = 0,022 (ставка податку на майно) * 671519/2 = 14773 руб.,
в) охорона = 3 (Охоронця) * 4000 (заробітна плата охоронців) * 12 = 144 000 руб./Рік.; p> г) вартість бухгалтерських послуг = 3 * 6000 * 12 = 216 000 руб. /Рік. p> д) податок на прибуток = (ДВД - операційні витрати) * 24% = (864000 - 377293) * 0,24 = 116810 руб.
Витрати заміщення складуть: поточний капітальний ремонт будівлі потрібно кожні 10 років і обходиться в 190 000 руб., так як будівля побудована 13 років тому, то витрати = 190000/7 = 27143 руб. Разом: 404 436 руб./Рік
4. Розрахунок чистого валового доходу:
ЧОД = ДВД - Операційні витрати = 864000 - 494103 = 369897 руб. p> 5. Ставка капіталізації (визначається методом прямої капіталізації):
З до = ЧОД/вартість аналога = 396897/850 000 = 0,4
6. Розрахунок вартості нерухом...
