овір є каузальним, двухсторонне зобов'язуючим, оплатним, консенсуальним, що володіє організаційними якостями. Зобов'язання з такого договору є зустрічними.
. Кредитором за інвестиційним договором є інвестор, а боржником - замовник.
. Зміст інвестиційного договору включає в себе: 1) преамбулу (найменування договору, місце і час укладення, інформація про сторони, що укладають договір); 2) істотні умови - предмет, ціна, строк; 3) звичайні умови - наявність інвестиційного проекту, порядок передачі інвестицій, проведення відповідних торгів. 4) права та обов'язки інвестора і замовника як сторін за інвестиційним договором.
. Незважаючи на відсутність у чинному цивільному законодавстві самостійного інвестиційного договору в якості самостійного типу цивільно-правових угод, слід узагальнити його основні конструктивні елементи.
Інвестиційний договір у будівництві визначає взаємовідносини між власниками (власниками) коштів, що вкладаються в об'єкти нерухомості, їх взаємодія в процесі реалізації інвестиційного проекту, користуванні (експлуатації) та розподілі доходів від діяльності або експлуатації об'єкта, а також право власності на нього.
З огляду на те що інвестиційний договір у будівництві має довгостроковий характер відносин сторін, важливою умовою є цільове використання вкладених коштів, забезпечене можливістю інвестора контролювати і безпосередньо впливати на вкладене майно і результат інвестиційної діяльності.
Таким чином, інвестиційним договором буде не будь-який договір, а тільки договір, де однією із сторін є інвестор (генеральний інвестор), що визначає подальшу долю інвестицій.
Враховуючи вищевикладене, представляється можливою наступна конструкція інвестиційного договору в будівництві: одна сторона (інвестор) зобов'язується передати інвестиції, а інша сторона (замовник), за відповідну винагороду, зобов'язується здійснити їх вкладення на основі інвестиційного проекту з метою будівництва об'єкта нерухомості та подальшої передачі його у власність інвестору в строк, встановлений договором.
Під інвестиціями в даному випадку розуміється майно або майнові права, що мають грошову оцінку, тому в будь-якому випадку повинен бути чітко вказаний загальний розмір інвестиційних внесків.
Інвестиційний договір відноситься до розряду відплатних договорів, так як інвестор зобов'язаний винагородити замовника за здійснювані ним дії з управління інвестиціями інвестора. У свою чергу, з метою реалізації інвестиційного проекту у замовника, відповідно, створюються передумови для можливого укладення надалі різноманітних договорів, якось: договір кредиту, договір купівлі-продажу або оренди земельної ділянки, договір на проведення проектно-вишукувальних робіт, договір будівельного підряду, договір участі в пайовому будівництві і т.д.
Замовник, здійснюючи свої права та обов'язки за договором, отримує певні повноваження від інвестора. Зокрема, він має право на свій розсуд формувати договірні відносини з іншими учасниками будівельного процесу, визначати напрям і порядок освоєння інвестицій, тому мають місце організаційно-делегують відносини.
Зі сказаного випливає, що наявність інвестиційного договору на увазі в обов'язковому порядку ув'язнення як мінімум одного договору, наприклад договору будівельного підряду, тобто має місце вже зовнішня організованість майбутніх відносин.
Іноді трапляються ситуації, коли укладаються договори, які не містять всіх ознак інвестиційного договору, а отже, є змішаними договорами, переважно договорами простого товариства. Однак чинне цивільне законодавство при виникненні спорів виходить з пріоритету умов договору над його назвою. Це означає, що не назва договору, а його зміст (права та обов'язки сторін) визначають вид договірного правовідносини. Тому такий договір може бути визнаний договором простого товариства з елементами інвестиційного договору.
У практиці доводиться стикатися з ситуаціями, коли між організаціями, які уклали інвестиційний договір, права і обов'язки по ньому розподілені не зовсім логічно. Так, функції замовника-забудовника можуть частково покладатися на інвестора. При цьому зазвичай не береться до уваги, чи готовий інвестор взяти на себе (повністю або частково) функції з реалізації інвестиційного проекту. Основними функціями замовника-забудовника є рішення комплексу заходів, кінцевою метою яких є забезпечення спільно з іншими учасниками інвестиційного процесу введення в експлуатацію готової будівельної продукції та виробничих потужностей (виконання функцій замовника).
Функції замовника докладно описані в Постанові Держбуду СРСР від 2 лютого 1988 N 16 Про затвердження Положення про замовника-забудовника (єдиному за...
