ру, граничний термін якого обмежений законом, на більш тривалий період він вважається укладеним на строк, встановлений законом.
Раніше діюче загальне правило (стаття 277 Цивільного кодексу РРФСР 1964 року), що встановлювало граничні терміни оренди для договорів, що укладаються між державними, кооперативними та громадськими організаціями, втратило силу з введенням в дію Основ законодавства про оренду (з 1 січня 1990).
Відносини з оренди майна, особливо нерухомості, носять у багатьох випадках стабільний характер і після закінчення терміну договору нерідко поновлюються. Пунктом 1 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації закріплено переважне право орендаря на поновлення орендних відносин на новий термін і визначено умови, за яких воно може бути реалізоване. Таких умов три.
Перше: відповідним правом наділяється орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за раніше укладеним договором, - використовував майно за призначенням, не допускав істотного погіршення його стану, регулярно і своєчасно вносив орендну плату і так далі. До порушень, що дає підстави визнати орендаря неналежно виконував свої зобов'язання, можна віднести порушення, що є підставою для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця (стаття 619 Цивільного кодексу Російської Федерації). Перелік підстав, наведений у статті 619 Цивільного кодексу Російської Федерації, не є вичерпним.
Друге: готовність орендаря укласти договір на умовах, рівних пропонованим іншими претендентами на оренду (у всякому разі не гірших), що виражено в словах «за інших рівних умов». Це може стосуватися розміру орендної плати, готовності орендаря прийняти на себе обов'язки з проведення капітального ремонту та ін Аналогічні положення містилися в Основах цивільного законодавства 1991 року (пункт 4 статті 86).
Третя умова є новим: орендар, який бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця в термін, зазначений у договорі, а якщо він там не визначений, то в розумний строк до закінчення дії договору. Поняття «розумний строк» ??слід тлумачити як час, необхідний для укладення договору на наступний період.
Договір оренди будівлі, відновлений на невизначений строк, що не потребує державної реєстрації, так як згідно з пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації державної реєстрації підлягає договір оренди будівлі, укладений тільки на строк не менше одного року.
Акціонерне товариство, яке придбало у власність будівлю за договором купівлі - продажу, звернулося до арбітражного суду з позовом про звільнення будівлі особою, його займає, так як дана особа, на думку позивача, без законних підстав володіє і користується вказаною будівлею. Між цією особою і колишнім власником будівлі укладено договір оренди будівлі, який був відновлений на невизначений термін відповідно до пункту 2 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації. Оскільки договір оренди, відновлений на невизначений строк, що не був зареєстрований, позивач вважав, що договір є неукладеним.
Арбітражний суд першої інстанції відмовив позивачу в задоволенні позову, вказавши, що згідно з пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації тільки договір оренди будівлі або сп...
