оруди, укладений на строк не менше року. Отже, договір оренди, відновлений на невизначений термін, у державній реєстрації не потребує.
Здача в оренду об'єктів нерухомості (переважно нежитлових приміщень) нерідко здійснюється на конкурсній основі. У практиці виникало питання, чи вправі орендодавець призначати проведення конкурсу на здачу об'єкта в оренду до закінчення терміну раніше укладеного договору оренди. По конкретному справі, розглянутому арбітражним судом, було встановлено, що орендодавець провів конкурс на здачу в оренду нежитлового приміщення за 10 днів до закінчення строку дії раніше укладеного договору. В умовах конкурсу було зазначено, що договір з його переможцем буде укладено після закінчення строку договору, що діяв у період проведення конкурсу. Орендар, який займав приміщення в цей час, оскаржив його результати, вважаючи, що дострокове, як він вважав, проведення конкурсу порушило його право користування орендованим майном, а також право на поновлення договору оренди на новий термін. Суд першої інстанції визнав вимоги орендаря обгрунтованими і задовольнив їх. Президія ВАС РФ прийшов до іншого висновку. У подібній ситуації необхідно враховувати два вихідних положення. По-перше, орендодавець, який зберігає титул власника переданого в оренду майна, не позбавлений права в період дії договору оренди здійснювати операції за розпорядженням цим майном (включаючи його відчуження), які, однак, не повинні призводити до порушення прав орендаря. Способом захисту прав останнього є встановлене законом правило про прямування його прав за об'єктом оренди при переході права власності на даний об'єкт до нового набувача. У наведеному прикладі порушення прав орендаря не було, оскільки за умовами конкурсу новий договір міг бути укладений лише після закінчення терміну колишнього. По-друге, проведення конкурсу не позбавляє орендаря можливості скористатися переважним правом на поновлення договору на новий термін, якщо він виявиться переможцем конкурсу або буде готовий виконати ті умови, які запропонував переможець. У справі, про яку йдеться, було встановлено, що орендар, оскаржити результати конкурсу, брав участь в ньому, але не виграв, запропонувавши меншу суму орендної плати, ніж переможець. Бажання відновити договір на умовах, запропонованих переможцем конкурсу, не виявив. Тим самим не було виконано одну з вимог, за яких можливе поновлення договору оренди на новий строк, готовність укласти його на умовах, рівних пропонованим іншим претендентом.
У Цивільному кодексі Російської Федерації збережено раніше діюче правило про те, що при укладанні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за згодою сторін. Це відноситься до будь-яких умов, у тому числі розміру орендної плати. Норма пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації про можливість зміни орендної плати не частіше одного разу на рік у даному випадку не застосовується, оскільки вона стосується перегляду розміру орендних платежів у період дії договору, а тут сторони оформляють новий договір і не пов'язані умовами колишнього.
Право орендаря на поновлення орендних відносин може бути захищене в судовому порядку. Якщо відомо, що орендодавець має наміру здавати майно в оренду надалі, але від поновлення договірних відносин з колишнім орендарем ухиляється, останній може пред'явити позов про спонукання орендодавця укласти договір на новий термін. Вимога орендаря відновити дого...
