(державне мито для фізичних і для юридичних осіб) договір не завжди укладається на термін більше року, навіть коли орендар наполягає на цьому.
Другим варіантом є укладення договору на 11 місяців з автоматичною пролонгацією при відсутності на те заперечень сторін. Фактично такий договір діє протягом невизначеного терміну. У своєму інформаційному листі від 16 лютого 2001 №59 Верховний Арбітражний Суд РФ визнав, що для таких договорів державної реєстрації не потрібно (п. П. 10, 11).
Для орендаря вигідно передбачити умову про те, що він має переважне право на укладення договору суборенди приміщення.
Переважне право - перевага орендаря перед іншими потенційними орендарями в укладенні договору оренди на новий термін після його розірвання або закінчення терміну його дії.
У разі якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих такою відмовою відновити з ним договір, або тільки відшкодування таких збитків.
У розділі прав і обов'язків сторін договору оренди перелік обов'язків і вимог до орендаря найчастіше солідніше, ніж до орендодавцю. Це пов'язано з майновою природою договору.
До основних обов'язків орендодавця зазвичай відносяться:
. надати орендарю приміщення протягом певного терміну з моменту підписання цього договору;
2. попереджати орендаря про проведення планових робіт, які можуть впливати на роботу орендаря, та їх тривалості;
. своєчасно вживати заходів щодо запобігання аварійних ситуацій, а також усуненню аварій в приміщенні;
. завчасно сповіщати орендаря про майбутній достроковому розірванні цього договору.
Обов'язок проводити капітальний ремонт будівлі, в якому розташоване приміщення (несучих конструкцій, інженерних комунікацій, покрівлі тощо), покладається на орендодавця, а поточний ремонт - на орендаря, але не завжди. Щоб уникнути непорозумінь краще внести в договір пункт про те, яка зі сторін виробляє ремонтні роботи і яким чином визначається термін проведення капітального та поточного ремонту.
Для обох сторін зручно, коли в договорі вказується, що поточний ремонт проводиться орендарем за рахунок власних коштів в міру необхідності. Але питання капітального ремонту, перебудови і перепланувань повинні бути вирішені в договорі оренди більш чітко. Капітальний ремонт, переобладнання і перепланування орендованого об'єкта виробляються за письмовою згодою орендодавця з дотриманням санітарних норм, правил пожежної безпеки, правил охорони праці, правил улаштування електроустановок, технічних та інших правил і норм.
При виникненні у орендаря необхідності виробництва капітального ремонту, переобладнання і перепланування орендованого приміщення він повинен подати на погодження орендодавцю відповідну проектно-кошторисну документацію. У будь-якому випадку остаточне рішення про перебудову або переплануванні об'єкта нерухомості приймає власник або уповноважений ним на те представник власника.
Договором може бути передбачено, що після закінчення терміну договору, а також у разі дострокового його розірвання орендар передає орендодавцю у власність безоплатно всі вироблені поліпшення, невіддільні без шкоди для конструкції орендованого об'єкта, або виробляє за свій рахунок ремонтно-восстановительную роботи, викликані переобладнанням, не узгодженим у встановленому порядку. Така умова в тексті договору може і не міститися, але якщо питання дійде до суду, то, швидше за все, він буде вирішений на користь орендодавця.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, які проводяться за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця. Безумовно, що для орендаря вигідніше, коли орендодавець повністю або частково відшкодовує орендарю вартість ремонту або зараховує її в рахунок орендної плати. Зручно, коли на можливість такого заліку, а також на умови і терміни узгодження проектно-кошторисної документації на проведення ремонтних робіт вказується в тексті самого договору оренди.
Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
. провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок орендної плати;
2. зажадати відповідного зменшення орендної плати або вимагати розірвання договору та відшко...
