доліків об'єкта, з урахуванням економічної обстановки, було зроблено коригування на можливу недозавантаження площ і втрату при зборі орендної плати у зв'язку із затримкою платежів у розмірі 3 %.
Аналіз витрат. Витрати власника об'єкта підрозділяються на три групи:
1) операційні постійні;
2) операційні змінні;
3) витрати на заміщення.
Постійні витрати включають в себе:
1) податок на землю;
2) податок на майно;
3) страхування майна.
Змінні витрати включають в себе:
1) управління нерухомістю;
2) заробітна плата обслуговуючого персоналу;
3) комунальні витрати;
4) витрати на вивезення сміття, утримання території.
Включення управління нерухомістю в операційні витрати пов'язано з особливістю об'єкта нерухомості як джерела доходів. Володіння нерухомістю, на відміну від володіння грошовим внеском у банку, вимагає певних зусиль з управління об'єктом. Незалежно від того, власник чи здійснює це управління або стороння фірма, включаючи витрати на управління в загальні витрати, ми тим самим визнаємо, що частина валового доходу від оренди створюється не безпосередньо об'єктом нерухомості, а зусиллями управляющего.Согласно даними керуючого торговим приміщенням операційні витрати складають 20% від потенційного валового доходу.
Спираючись на аналіз доходу та витрат можна визначити потенційний річний валовий дохід по оцінюваному об'єкту. Розрахунок наведений в табл. 9.
Коефіцієнт капіталізації. Для визначення коефіцієнта капитализ-ції застосовувався кумулятивний метод (або сумарний метод). При розрахунку даним методом одна зі складових коефіцієнта - ризикова процентна ставка (або ставка доходу на інвестований капітал) - розбивається на окремі компоненти. Шляхом підсумовування ризикової та безризиковою складових і розраховується процентна ставка. До безризиковою ставкою доходу додаються наступні поправки:
1) на додатковий ризик, який є на інвестиції даного виду;
2) на додатковий ризик, пов'язаний з неефективним управлінням інвестиціями;
) на низьку ліквідність.
Ставка відшкодування капіталу розраховується як відношення одиниці до числа років, необхідних для повернення вкладеного капіталу.
Загальний коефіцієнт капіталізації визначається шляхом підсумовування процентних ставок за окремими ризиками - ставки повернення капіталу для даного виду інвестицій і безризикової ставки.
В якості безризикової ставки приймається ставка доходу за довгостроковими облігаціями ГКО-ОФЗ, на січень 2013р. вона дорівнює 7%.
Кожному ризику надається певне значення:
середній ризик - 5%;
ризик, помірно нижче середнього - 4%;
помірно вище середнього - 6%;
ризик, істотно нижче середнього - 3%;
істотно вище середнього - 7%;
ризик, значно нижче середнього - 2%;
значно вище середнього - 8%;
ризик, дуже сильно нижче середнього - 1%;
дуже сильно вище середнього - 9%.
Ризик вкладень у аналогічні об'єкти прийнятий на рівні істотно нижче середнього - 3 %, так як в даний час вкладення в нерухомість є надійним інструментом інвестування грошових коштів.
Ризик ліквідності оцінюваного об'єкта прийнятий на рівні істотно нижче середнього, у розмірі 3%, оскільки об'єкт оцінки розташований у великому житловому масиві, що призводить до високого попиту на дану нерухомість, тому володіє достатньо високою ліквідністю.
Ризик інвестиційного менеджменту відображає, наскільки ризиковані й складні інвестиції, або наскільки оцінюваний об'єкт потребує кваліфікованого управлінні для забезпечення повного завантаження і формування потоку доходу. Даний ризик з урахуванням недозавантаження і втрат може становити від 2 до 5%. У даному випадку приймається 3%.
На основі цих даних визначається коефіцієнт капіталізації (див. табл. 10).
Таблиця 10 - Кумулятивний метод розрахунку коефіцієнта капіталізації
Складові коефіцієнта капіталізацііЗначеніе параметраБезрісковая ставка,% 7Ріск вкладення в нерухомість,% 3Ріск низької ліквідності,% 3Ріск на інвестиційний менеджмент,% 3Норма повернення капіталу,% 1,5Коеффіціент к...
