ий порівнянний об'єкт, володій він тими ж характеристиками, що і оцінюваний.
Після внесення всіх коригувань розраховується загальна чиста і загальна валова корекція.
Загальний чистий корекція - це алгебраїчна сума позитивних і негативних коригувань. Загальна валова корекція - це сума коригувань, взятих за абсолютною величиною.
Вагові коефіцієнти враховують діапазон розкиду загальної валової корекції і призначаються, обернено пропорційно величині загальної валової корекції.
У результаті розрахунків порівняльним підходом вартість 1 м 2 об'єкта оцінки дорівнює 68168 руб. 1 м 2.
Після визначення шуканої вартості 1 м 2, обчислюється вартість всього об'єкта, виходячи з його площі.
Ринкова вартість об'єкта станом на дату оцінки, визначена порівняльним підходом, складе 21813900 руб. з ПДВ.
3.3 Розрахунок ринкової вартості вбудованого нежитлового приміщення з використанням дохідного підходу
У даній роботі в рамках дохідного підходу застосований метод прямої капіталізації.
Визначення розрахункової орендної ставки.
Всі доходи для оцінюваного об'єкта прогнозуються на основі орендної плати для приміщень певного функціонального призначення. Було проведено дослідження ринку з метою визначення орендних ставок для торгових приміщень, порівнянних з оцінюваним об'єктом. Дане дослідження включало:
- інтерв'ю з декількома власниками нерухомості, менеджерами агентств нерухомості м Новосибірська і агентами з оренди;
- аналіз ринкової інформації.
Після проведеного аналізу виявилися середні шукані орендні ставки по аналогічних приміщень.
Для визначення ставки оренди необхідно ввести ряд коригувань на відмінності між об'єктом оцінки та об'єктами аналогами. Розрахунок орендної ставки наведено в табл. 9.
Таблиця 9 - Розрахунок орендної ставки?? ля об'єкта оцінки
ХарактерістікаОб'ект оценкіОб'екти сравненія№1№2№3МестоположеніеЖелезнодорожний район, пр. Димитрова, 1Вокзальная магістральВокзальная магістральВокзальная магістральІсточнік інфор-мації Центральне агентство недвіжімостіЦентральное агентство недвіжімостіЦентральное агентство недвіжімостіПлощадь, м 2 320 280 350 330 Ціна оренди, руб./м 2/ месяц150017501400 Місцезнаходження (транспортнаядос-тупность) Центр (відмінна) Центр (відмінна) Центр (відмінна) Центр (відмінна) Коректування,% 000Скорректірованная ціна оренди, руб./м 2/месяц150017501400 Обособленностьвстроенное на 1-му пов. адм. зданіявстроенное на 1-му пов. адм. зданіявстроенное на 1-му пов. адм. зданіявстроенное на 1-му пов. адм. зданіяКорректіровка,% 000Скорректірованная ціна оренди, руб./м 2/місяць 150017501400 Наявність парковкіоборудована, стеснённаянетоборудованная, що не стеснённаянетКорректіровка,% 2-22Скорректірованная ціна оренди, руб./м 2/месяц153017151428 Забезпеченість инженернымисис-темамиполностьюполностьюполностьюполностьюКорректировка, % 000Скорректірованная ціна оренди, руб./М 2/месяц153017151428 Скоригований ціна оренди, руб./М 2/месяц153017151428 СостояниехорошеехорошееотличноехорошееКорректировка, % 0-100Скорректірованная ціна оренди, руб./М 2/месяц1 5301 5441 428 Загальний чистий кор-рекции,% 2-122Общая валова корекція,% 2122Весовой коеффіціент0,350,310,35Расчетная вартість руб./М 2 в месяц1 500
Коригування на місцеположення, відособленість, забезпеченість інженерними системами проводяться аналогічно порівняльному підходу.
Коригування на «наявність парковки» проводиться підвищувальна коректування для тих об'єктів порівняння, у яких немає обладнаної парковки, оскільки це менш переважно для потенційного покупця. За даними АН «Афіна Паллада» розмір даної коригування 1-4%. У даній роботі прийнятий середній розмір даної коригування - 2%.
Коригування на «стан» враховують сьогоднішній стан об'єкта, виходячи з його придатності до експлуатаціі.Данная коригування обчислюється пропорційно затратам, необхідним для приведення об'єкта порівняння до стану об'єкта оцінки. За даними будівельних фірм міста привид об'єкта нерухомості з хорошого стану в відмінне становить орієнтовно 10%.
Передбачувані доходи від орендної плати.
Відповідно до найкращим використанням оцінюваних приміщень, визначено можливі орендні ставки, які скориговані до об'єкта оцінки на підставі ринкової інформації з оренди аналогічних приміщень, на підставі чого зроблено прогноз доходу.
На підставі аналізу ринкових даних, з урахуванням місця розташування об'єкта, всіх переваг і не...
