вір не підлягає задоволенню у випадках, коли орендодавець не має наміру більше здавати майно в оренду.
Новелою є пункт 1 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації, що передбачає додаткові способи захисту прав та інтересів добросовісного орендаря. Якщо орендодавець відмовив у поновленні договору на новий термін, але протягом року уклав договір з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір, або тільки відшкодування таких збитків.
Норма пункту 1 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін носить диспозитивний характер, у зв'язку з чим сторони можуть передбачити в договорі інші, в тому числі додаткові, умови, при яких за орендарем зберігається це право, або виключити можливе продовження орендних відносин.
У практиці нерідко буває так, що після закінчення терміну дії договору орендар продовжує користуватися взятим під найм майном без укладення нового договору. У такій ситуації договір може вважатися поновленим на невизначений термін за умови, якщо орендодавець проти цього не заперечує (пункт 2 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації). Поновлення договору на невизначений термін означає, що кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від нього, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці.
Арбітражний суд прийшов до висновку про те, що при продовженні договору оренди будівлі, укладеного на термін менше одного року, на такий же термін після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації в силу пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про звільнення останнім займаного будинку.
З представлених суду документів випливало, що сторони уклали договір оренди будівлі терміном на 11 місяців. Відповідно до одного з умов договору, після закінчення терміну оренди договір вважався продовженим на той же строк і на тих же умовах, якщо до закінчення терміну оренди жодна зі сторін не заявить про свою відмову від продовження договору. До закінчення строку жодна із сторін не повідомила іншу сторону про відмову від продовження договору.
В обгрунтування пред'явленого вимоги позивач послався на те, що продовження договору оренди представляло собою зміну терміну оренди, який загалом склав більше одного року. Отже, в силу пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації для продовження договору оренди будівлі була потрібна його державна реєстрація по закінченні перших 11 місяців.
Арбітражний суд першої інстанції, розглянувши позов, прийшов до наступних висновків. Договір оренди будівлі був укладений на визначений строк, що дорівнює 11 місяцям, тобто менше одного року. Відповідно до умов договору продовження здійснювалося автоматично після закінчення терміну оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про відмову у продовженні строку оренди. Таким чином, фактично по закінченні первісного терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були і...
