Право власності на нерухоме майно
Нерухомість являє собою особливий об'єкт права власності. Права володіння, користування і розпорядження нею відмінні від аналогічних прав на інше майно. Користування нерухомістю зачіпає інтереси інших суб'єктів цивільного права. У зв'язку з цим обмежені правомочності розпорядження і користування. Відповідно до ЦК РФ володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами здійснюються їх власником вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб. [4, Ст. 209] Природні ресурси підпорядковані презумпції державної власності та їх оборот носить дозвільний характер. Земля та інші природні ресурси, що не знаходяться у приватній і муніципальної власності, є державною власністю. [4, Ст. 214] Причина впровадження публічно-правових засад у відносини з приводу природних ресурсів бачиться в високої суспільної значимості зазначених об'єктів. Правова природа цих об'єктів визначається такими їх матеріальними та економічними властивостями обмежений обсяг, невосполняемость і т.д.
Окремі види об'єктів нерухомого майна вилучені з обігу і є виключною власністю держави, наприклад, надра. Набуття права власності на нерухомість і володіння нею припускає наявність додаткових обтяжень, що накладаються на майбутнього власника об'єктів нерухомості. Так, реєстрацію прав на земельну ділянку, яка раніше перебуває у державній або муніципальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на нього за забудовником, потрібне отримання дозволу на будівництво. Власник нерухомого майна платить на нього податок.
Право власності на нерухомість в деяких випадках отримує особливий зміст. Так, нерухомість, придбана під виплату ренти, перебуває у законній заставі у одержувача ренти, а в разі довічного утримання можливість відчуження або обтяження майна, переданого у власність платника зв'язується зі згодою одержувача ренти. [5, Ст. 587, 604] Протягом усього дії договору ренти в одержувача ренти, якщо він передав нерухомість у власність безкоштовно, при неналежному виконанні платником ренти своїх обов'язків зберігається право вимагати повернення майна. [5, Ст. 599, 605]
Окремі види нерухомого майна піддаються обмеженню у вигляді сервітутів, наприклад, земельні ділянки, будівлі і т.д. Законодавству РФ невідомо обмеження права власності на земельні ділянки, що випливає з так званого сусідського права raquo ;. Пропозицію про введення подібного права було зроблено З. Шакірова. Суть цього права полягає в тому, що власник земельної ділянки не може заборонити неприємну дію виходять з іншої (сусідської) земельної ділянки газів, запаху, диму, кіптяви, шуму і т.д., якщо вони не впливають або впливають несуттєво на використання його ділянки. [104, С. 47] Якщо ж власник сусідньої земельної ділянки вийде за межі зазначених обмежень, то в цьому випадку можливо пред'явлення негаторного позову.
Є підстави виникнення права власності, які характерні тільки для нерухомого майна. Наприклад, право власності на житлові приміщення у фізичних осіб може виникнути в результаті приватизації цих житлових приміщень громадянами, які проживають в них за договором соціального найму. У юридичних осіб право власності на нерухоме майно може також виникати в результаті приватизації. [21, Ст. 32] Особливі складнощі виникають при приватизації земельних ділянок, які раніше надавалися громадянам на праві постійного безстрокового користування і довічного успадкованого володіння. Земельні ділянки надавалися не конкретним фізичним особам, а садівничим товариствам або дачним кооперативам на праві постійного безстрокового користування. Будь-яких документів, що підтверджують право володіння у членів таких товариств або кооперативів немає. Єдиними документами, що підтверджують це право, є книжки члена садівницького товариства чи кооперативу.
Садівникам, городникам, дачникам і їх садівничим, городницьких об'єднання, що одержали земельні ділянки з державних і муніципальних земель на праві довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування, оренди або термінового користування, не може бути відмовлено у приватизації таких земельних ділянок, за винятком встановлених федеральними законами випадків заборони на передачу земельних ділянок у приватну власність. [28]
Для вирішення цієї проблеми був прийнятий ФЗ РФ N 93-ФЗ, який широко відомий під назвою - Закон про дачної амністії, який вніс зміни в цілий ряд правових актів. У ст. 28 ФЗ РФ № 66-ФЗ була внесена норма, згідно з якою громадяни, яким надані садові, городні або дачні земельні ділянки на праві довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування, вправі зареєструвати права власності на такі земе...
