тальний ремонт, згідно «Положення про проведення планово-попереджувального ремонту виробничих будівель і споруд» (Затверджено Постановою Держбуду СРСР від 29 грудня 1973 №279), проводиться один раз на 30 років; накопичення резервів на ремонт відбувається за безризиковою ставкою прибутковості.
З заміщення=+32752 964,5 руб. * 30%/30 років=327 529,65 руб.,
752 964,50 руб.-восстановительную вартість будівлі, підрахована витратним підходом. Разом операційні витрати складають:
ЗР=361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65=1 379 315,56 руб.
Чистий операційний дохід
ЧОД=ДВД - ЗР=7747 062,14 руб.- Тисяча триста сімдесят дев'ять 315,56 руб. =6367 746,58 руб.
. 5 РОЗРАХУНОК СТАВКИ КАПІТАЛІЗАЦІЇ З УРАХУВАННЯМ ВІДШКОДУВАННЯ КАПІТАЛЬНИХ ВИТРАТ
Ставка капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат розраховується за формулою:
К=re + r 1 х dep, де
R - ставка капіталізації;
re - ставка прибутковості на власний капітал;
r 1 - норма повернення капіталу;
dep- частка зниження вартості нерухомості через n років.
Ставка прибутковості на власний капітал визначається способом кумулятивного побудови - послідовне нарощування першої складової коефіцієнта дисконтування, при якому в якості базової береться безризикова ставка відсотка.
Далі до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями об'єкта оцінки, такі, як ліквідність, витрати на якість менеджменту та ін.
В умовах російського ринку зазвичай представляється у вигляді:
r e=r f + p 1 + p 2 + p 3, де
r f- безризикова ставка доходу,%;
p 1 премія за ризик вкладення в нерухомість,%;
p 2- премія за низьку ліквідність нерухомості,%;
p 3 - премія за інвестиційний менеджмент,%.
Суть розрахунку коефіцієнта капіталізації методом кумулятивного побудови полягає в наступному. Інвестор може отримати дохід або вклавши гроші в цінні папери, або в майно.
Очевидно, що другий варіант вкладення грошових коштів більш ризикований, і, отже, інвестор вправі очікувати додаткового доходу. Ризик вкладення в об'єкт пов'язаний з майбутнім якістю управління ним, а також з можливістю оперативної реалізації його у разі зміни економічної ситуації.
Визначення безризикової ставки
В якості безризикової ставки була обрана довгострокова ставка дохідності по ДКО - ОФЗ, величина якої на 24 жовтня 2014 склала: 9,39%.
Премія за ризик вкладення в нерухомість
Ризики вкладення в об'єкт нерухомості поділяються на два види. До першого належать систематичні і несистематичні, до другого статичні і динамічні.
На ринку в цілому переважаючим є систематичний ризик. Вартість конкретної приносить дохід власності може бути пов'язана з економічними умовами на ринку.
Наприклад: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення у зв'язку із закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень, встановлення обмежень на рівень орендної плати.
Несистематичний ризик - це ризик пов'язаний з конкретно оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на порівнянні об'єкти.
Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, несплата орендних платежів, руйнування споруди пожежею або розвиток поблизу від даного об'єкта несумісною з ним системи землекористування.
Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії.
Динамічний ризик - може бути визначений як «прибуток або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція».
Фактори ризику, що впливають на досліджуваний об'єкт нерухомості:
Вид та найменування ріскаКатегорія ріска12345678910Сістематіческій ріскУхудшеніе загальної економічної сітуаціідінамічний 1 Збільшення числа конкуруючих об'ектовдінамічний1 Зміна федерального або місцевого законодательствадінамічний 1 Несистематичний ріскПріродние і випадкові антропогенні сітуаціістатічний 1 Прискорений знос зданіястатічний1 Неотримання орендних платежейдінамічний1 Неефективний менеджментдінамічний 1 Криміногенні факторидінамічний 1 Фінансові проверкідінамічний1 Неправильне оформлення договоровдінамічний1 Кількість спостережень 5230000000Взвешенний підсумок 5490000000Сумма18Колічество факторов10Средневзвешенное значення балла1,8
Таким чином, премія за ризик вкладення в нерухомість становить 1,8%.
Премія за низьку ліквідність
...
