Премія на низьку ліквідність - це поправка на втрату прибутку протягом терміну експозиції об'єкта, на практиці приблизний розрахунок даної премії за формулою:
Р2=rf х Т експ, де
rf - безризикова ставка доходу,%
Т експ- термін експозиції оцінюваного об'єкта на основі даних по конкретному сегменту ринку нерухомості (в роках).
Офісні приміщення аналогічні оцінюваному об'єкту на ринку нерухомості мають термін експозиції в середньому 3-6 місяців. При розрахунках береться величина - 4 місяці, відповідно Т експ=4/12=0,333 років.
Премія на низьку ліквідність буде дорівнює: Р2=9,39% * 0,333=3,3%
Премія за якість менеджменту
Премія за якість менеджменту враховує залежність діяльності компанії від ключової фігури в управлінні, а також від кваліфікації і досвіду керуючого персоналу. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають.
На практиці ризик за якість менеджменту знаходиться в межах від 0% до 5%, приймаємо середню величину премії Р3=2,5%.
Таким чином, ставка прибутковості на власний капітал складає:
re=rf + p 1 + p 2 + p 3=9,93% + 1,8% + 2,5% + 2,5%=16,73%
Норма повернення капіталу визначається за методом Хоскольда.
Метод Хоскольда використовується в тих випадках, коли ставка доходу первісних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованих коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою і визначається за формулою:
, де
r1- норма повернення капіталу;
rf- безризикова ставка доходу,%;- Термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно із середнім строком до проведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р))
sff ( n , rf) - фактор фонду відшкодування.
r1=0.01673/(1 + 0.01673) 30 - 1)=0,01
Ставка капіталізації для об'єкта оцінки становить:
R=re + der х r1=0,1673 + 0,01=0,1773 або 17,73%
8.6 РОЗРАХУНОК ринкової вартості об'єкта оцінки
Ринкова вартість об'єкта оцінки становить:
С=ЧОД/R=6367 746,58/17,73%=35951 096,33 руб.
Ринкова вартість об'єкта оцінки, отримана здопомогою дохідного підходу, станом на 27 жовтня 2014 року становить: 35951 096,33 рублів.
9. ПОГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ
У попередніх розділах Звіту були отримані результати оцінки вартості об'єкта, виходячи з аналізу всієї доступної інформації, що відноситься до даного об'єкту. Застосовуючи три підходи до оцінки вартості об'єкта, були отримані наступні результати (без урахування ПДВ):
Найменування подходаВелічіна ринкової вартості об'єкта оцінки, отримана в рамках подходаСравнітельний29 645 043,20Затратний27 299 072,92Доходний35 951 096,33
Для остаточного узгодження результатів оцінки необхідно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним з підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного з застосовуваних підходів до оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості річної орендної ставки. Сума вагових коефіцієнтів повинна становити 1 (100%).
При виведенні підсумкової величини ринкової вартості об'єкта Оцінювач взяв до уваги наступні фактори:
Оцінка ринкової вартості на основі витратного підходу відображає витрати на заміщення оцінюваного об'єкта та його технічний стан, однак не враховує ринкової ситуації на дату визначення вартості.
Як правило, в умовах розвинутого ринку нерухомості, найбільше наближення до ринкової вартості дає розрахунок порівняльним підходом, тому відображає реальні ціни пропозиції на поточну дату, що є точкою опори в майбутніх торгах продавця і покупця при здійсненні угоди. Даний підхід найбільш достовірно відображає стан ринку нерухомості, оскільки ґрунтується на ринкових даних, враховує вплив на вартість зовнішніх факторів.
Недолік же полягає в тому, що практично неможливо знайти два повністю ідентичних об'єкта, а відмінності між ними не завжди можна з достатньою точністю вичленувати і кількісно оцінити. Зростання кількості поправок збільшує суб'єктивність оцінки даним підходом.
Дохідний підхід капіталізує сьогоднішні і майбутні вигоди від використання об'єкта. Перевага даного підходу полягає в тому, що він безпосередньо приймає до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку протягом терміну передбачуваного володіння. Однак при застосуванні дохідного підходу Оцінювач прийняв ряд припущень і обмежень, які дещо обмежують достовірність розрахунків даним підходом.
Вр...
