(ДВД) - це дохід від об'єкта нерухомості, який буде насправді отриманий власником об'єкта нерухомості, тобто потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати:
ДВД=ПВД * (1-К НДЗ) * (1-К ар), де
До НДЗ - коефіцієнт втрат від недозавантаження об'єкта (наприклад, частину площ, яка не буде здана в оренду);
До ар - коефіцієнт втрат від недобору орендних платежів по об'єкту.
ДВД=8025 964,40 * (1-2,5%) * (1 +1%)=7747 062,14 руб.
. 4 РОЗРАХУНОК чистий операційний дохід І ОПЕРАЦІЙНИХ ВИТРАТ
Чистий операційний дохід - річний дійсний валовий дохід за мінусом річних операційних витрат:
ЧОД=ДВД - ОР, де
ЧОД - чистий операційний дохід
ДВД - дійсний валовий дохід
ОР - операційні витрати
Операційні витрати - це дійсні витрати власника, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу від об'єкта нерухомості.
Операційні витрати прийнято ділити на:
умовно-постійні;
умовно-змінні, або експлуатаційні;
витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних витрат відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Зазвичай в цю групу включають:
Податок на майно
Платежі за земельну ділянку
Визначення вартісного вираження податку на майно:
Податок на майно є постійною статтею витрат і становить відповідно до чинного законодавства 2,2% від залишкової вартості об'єкта нерухомості. За документами, представленим в бухгалтерії, річна норма амортизації становить 1%.
Залишкова вартість майна на дату оцінки 16410265 руб.
С податок на майно = 16410265 руб. * 2,2%=361 025,83 руб.
Визначення розміру земельного податку за земельну ділянку:
Величина земельного податку становить 1,5% від кадастрової вартості. Кадастрова вартість за даними Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості становить 4560 465,00 руб.
З податок на землю=4560465 руб. * 1,5%=68 406,98 руб.
До умовно-змінних витрат належать витрати, розмір яких залежить від експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Зазвичай в цю групу включають такі витрати:
Комунальні;
На поточні ремонтні роботи;
Заробітна плата обслуговуючого персоналу;
Податки на заробітну плату;
На рекламу і укладення договорів;
На управління;
Інші витрати.
Витрати на поточний ремонт:
За даними, наданими будівельними організаціями, витрати на поточний ремонт складають для офісних приміщень в середньому 250 руб./кв.м./год.
З тек рем=S * С=940 м 2 * 250 руб.=235000 руб., де
З тек рем - вартість поточного ремонту
S - площа приміщення
С - витрати на поточний 1 м 2 на рік
Витрати на управління об'єктом
Для оцінюваної нерухомості вважаємо витрати на управління об'єктом дорівнюють 3% від величини дійсного валового доходу на рівні комісії професійних управителів нерухомістю (gud).
З упр об=ДВД х 3%=7747 062,14 * 3%=232 411,86 руб.
Інші витрати
До витрат по інших послуг можна віднести витрати, пов'язані з проведенням техобслуговування обладнання, роботи ЖБК, витрати на страхування об'єкта. Величина інших витрат становитиме 2% від дійсного валового доходу. (cre)
З інші=ДВД * 2%=7747 062,14 * 2%=154 941,24 руб.
Резерв на заміщення - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі.
Капітальні резерви (витрати на заміщення). Капітальний ремонт проводиться один раз в 30 років для будівель даної конструктивної системи (для 1-ї групи капітальності).
Витрати на капітальний ремонт становлять близько 30% від відновної вартості; капі...
