т
Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними витратами.
Операційні витрати прийнято ділити на:
умовно-постійні витрати або витрати;
умовно-змінні або експлуатаційні витрати;
витрати на заміщення або резерви.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту. Як правило, це податки на майно, страховка основних фондів тощо
Умовно-змінні - це витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є витрати на управління: комунальні витрати (газ, електрика, вода, опалення, телефон і т.д.); витрати на прибирання, утримання території і т.д.
До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один - два рази за кілька років або сильно варіюють від року до року. Зазвичай це витрати на періодичну заміну швидко зношуються компонентів поліпшень. До таких поліпшень, зокрема, відносяться кухонне обладнання (холодильники, кухонні плити тощо), меблі, килимові покриття, портьєри, а також недовговічні компоненти будівель (дахи, ліфти), витрати на косметичний ремонт. p align="justify"> Витрати на заміщення розраховуються як щорічні відрахування до фонду заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації). У розрахунку мається на увазі, що гроші відкладаються (резервуються), хоча більшість власників нерухомості в дійсності їх не резервують. Слід зазначити, якщо власник планує заміну зношуються поліпшень протягом строку володіння (горизонту розрахунку), то зазначені відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості розглядаються методом. p align="justify"> Якщо ж у період передбачуваного терміну володінь не передбачається заміна швидкозношуваних компонентів, то витрати на їх заміщення не враховують, але необхідно врахувати зношення, маючи на увазі можливу перепродаж (реверсію). Якщо термін такого роду відрахувань точно відомий, то при розрахунку методом дисконтована потоків грошових коштів можливе враховувати витрати тільки в тому періоді, де вони плануються. p align="justify"> Так як основним джерелом доходу, принесеного нерухомістю, є оренда, слід ретельно видати типові для даного типу нерухомості орендні договори: терміни договорів, розміри орендної плати, періодичність виплат і т.п.
При визначенні потоку грошових коштів на основі ретроспективних даних зазвичай використовуються дані бухгалтерської звітності (баланс, звіт про прибуток і збитки і т.д.) або дані про чинні на даному сегменті ринку цінах. В останньому випадку розрахунок ведеться так само, як у випадку з прогнозними даними. При використанні ретроспективних даних часто є можливість використовувати гото...
