ві показники валового доходу, чистого експлуатаційного доходу і т.д.
Єдине, на що слід звернути увагу, - це порівняння і використання в одному розрахунку даних за один період.
Визначення підсумкового показника потоків грошових коштів (ЧОД), який потім перераховується в поточну вартість об'єкта кількома способами. Вибір способу перерахування залежить від якості вихідної інформації на ринку. p align="justify"> ЧОД - дійсний валовий дохід за вирахуванням всіх статей витрат, за винятком заборгованості за кредитами, податків і амортизаційних відрахуваннях.
Далі, після розрахунку ЧОД, необхідно визначити коефіцієнт капіталізації (R). Поняття коефіцієнта капіталізації стосовно до нерухомості включає дохід на капітал і повернення капіталу. p align="justify"> Дохід на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Дохід на капітал називають також віддачею. p align="justify"> Повернення капіталу означає погашення суми початкового вкладення. Повернення капіталу називають відшкодуванням капіталу. p align="justify"> Теоретично коефіцієнт капіталізації для поточного доходу повинен прямо чи побічно враховувати наступні фактори:
. Компенсацію за безризикові, неліквідні інвестиції. p align="justify">. Компенсацію за ризик. p align="justify">. Компенсацію за низьку ліквідність. p align="justify">. Компенсацію за інвестиційний менеджмент. p align="justify">. Поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості нерухомості. p align="justify"> Існує кілька методів визначення коефіцієнта (ставки) капіталізації:
. Метод ринкової вичавки. p align="justify">. Метод кумулятивного побудови (підсумовані). p align="justify">. Метод пов'язаних інвестицій (метод інвестиційної групи). p align="justify">. Метод інвестиційної групи. p align="justify">. Метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат. p align="justify">. Метод Елвуда (метод капіталізації позикового і власного капіталу). p align="justify">. Метод ринкової вичавки - є самим найпростішим, швидким і точним для визначення вартості якої нерухомості за допомогою зібраних на конкурентному і вільному ринках даних за порівнянними продажам аналогічних за своїми характеристиками (інвестиційна мотивація, соціально-юридичний статус, платоспроможність, шляхи фінансування і т. д.) і корисності об'єктів нерухомості. У рамках дохідного підходу вартість розраховується за формулою:
= I/R
- вартість; - ЧОД; - коефіцієнт (ставка) капіталізації.
Якщо вищенаведена формула перетворює ЧОД у вартість, то наступна формула переводить вартість у ставку капіталізації:
= I/V
Грунтуючись на ринко...
