а власності визначається співвідношенням попиту та пропозиції на даному сегменті ринку.
. Принцип заміщення. Цей принцип характеризує точку зору поінформованого покупця, який заплатить за об'єкт суму, більшу вартості аналогічного об'єкта однаковою корисності на тому ж сегменті ринку і який при прогнозі майбутніх доходів орієнтується на дані аналізу відповідних покупців аналогічних об'єктів. p align="justify"> Виходячи з цього принципу ясно, що орендна плата, норма прибутку, величини витрат, ставка дисконтування і коефіцієнт капіталізації визначаються аналогічними показниками на ринку.
Є два методи перетворення доходу, одержуваного від володіння нерухомістю, в оцінку вартості:
. Метод прямої капіталізації, заснований на використанні ставки капіталізації (R). p align="justify">. Метод дисконтування грошових потоків, заснований на перетворенні майбутніх доходів від володіння майном, в їх поточну вартість. Прогнозовані майбутні доходи, дисконтовані в поточну вартість з використанням ставок доходу, відображають очікування ринку. p align="justify"> Основні етапи процедури оцінки нерухомості методом капіталізації доходу.
1. Оцінка потенційного валового доходу. Робиться на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку для порівнянних об'єктів. p align="justify"> Потенційний валовий дохід (ПВД) - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат.
ПВД залежить від площі об'єкта та орендної ставки.
ПВД = S х Са,
- площа в кв. м., що здається в оренду;
Са - орендна ставка за 1 кв. м.
Як правило, величина орендної плати залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, часу оренди (терміну) і т.д.
. Оцінка втрат від недовантаження і несплат. Виробляється на основі аналізу ринку, характеру його динаміки (трендів) стосовно орендованої нерухомості. br/>
ДВД = ПВД - знижки на простий і неплатежі.
. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості. Грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання або типових витрат на даному ринку. p align="justify"> При аналізі доходів і витрат прийнято використовувати як ретроспективні (за минулі роки), так і прогнозні (прогнозовані в майбутньому) дані. При цьому можна використовувати дані як до, так і після оподаткування. Єдина умова, яку необхідно враховувати при капіталізації доходів, - потоки грошових коштів для різних об'єктів повинні розраховуватися на одній основі, тобто не можна порівнювати потоки, розраховані на основі ретроспективних даних, з потоками, розрахованими на основі прогнозних даних, те ж саме стосується і обліку оподаткування.
Розрахунок витра...
