ові від 25 листопада 2003 р. N 7068/03 Президія ВАС РФ, відправляючи справу на новий розгляд, вказав суду першої інстанції на необхідність обговорити доводи відповідача про те, що він є добросовісним набувачем і оцінити можливість застосування п. 1 ст. 302 ГК РФ. У цій справі відповідач придбав майно на торгах, які були визнані нижчестоящим судом недійсними з причини продажу з торгів чужого нерухомого майна.
Не можна водночас не відзначити, що реалізація майна на торгах за дорученням пристава-виконавця з метою виконання судового акта чи акта іншого органу, що має виконавчу силу, завжди є вибуттям майна крім волі, адже йдеться про примусові дії щодо власника (чи іншої особи, у якої майно виявилося з волі власника). Тому не зовсім ясно, в яких випадках публічні торги можуть розглядатися з інших позицій. Тільки спеціальна вказівка ??закону, аналогічне ст. 152 ЦК РРФСР 1964 р., може дати добросовісного набувача захист від витребування.
Запис у реєстрі про право власності добросовісного набувача. У звичайній ситуації право власності у набувача нерухомого майна виникає з моменту державної реєстрації переходу права власності (п. 2 ст. 223 ГК РФ), тобто закон не пов'язує момент набуття права на нерухомість з передачею її у володіння набувача. Тому саме з моменту реєстрації переходу права власності добросовісний набувач отримує захист, навіть якщо він ще не володіє нерухомістю.
В обгрунтування захисту добросовісного набувача в деяких рішеннях судів підкреслюється, що відповідач (добросовісний набувач) не тільки зареєстрований як власника, а й володіє спірним майном. У постанові ВАС РФ від 30 січня 2001 р. N 5482/00 йдеться категоричніше: визнання особи добросовісним набувачем у порядку, передбаченому ст. 302 ГК РФ, можливо лише у випадку фактичної передачі спірного майна в його володіння.
Однак щодо нерухомості навряд чи правильно говорити, що умова про передачу володіння цим майном є настільки ж необхідним, як і реєстрація права власності за набувачем.
Це непорозуміння пояснюється тим, що суди змушені суворо дотримуватися правил?? М ст. 302 ГК РФ, які не враховують особливості сумлінного придбання нерухомості за записами в ЕГРП.
ВИСНОВОК
Розподіл речей на рухомі і нерухомі веде історію з римського права, засноване на природних властивостях об'єктів цивільних прав. Як правило, нерухомі речі постійно знаходяться в одному і тому ж місці, мають індивідуальними ознаками і є незамінними. Характерною ознакою для більшості об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, саме завдяки якій вони звичайно мають підвищену вартістю. Зазначені об'єкти не тільки здатні до просторового переміщення без шкоди їх призначенню, а й спеціально призначені для цього.
Основна специфіка правового режиму нерухомого майна полягає в тому, що виникнення, перехід, обмеження і припинення права власності, інших речових і деяких зобов'язальних прав на нього відбуваються в особливому порядку, що вимагає дотримання письмової форми і обов'язковій державній реєстрації .
Виділення особливих правил, присвячених продажу нерухомості, обумовлено рядом обставин: більшість об'єктів нерухомості нерозривно пов'язане із земельними ділянками, на яких вони розташовані; нерухоме майно в порівнянні з іншими об'єктами...
