цьому площа квартири (загальна, житлова) є основною споживчою характеристикою житлового приміщення як товару, умова договору участі у пайовому будівництві про те, що відхилення фактичної площі об'єкту від проектної площі не тягне зміни ціни договору, може бути розцінено як ущемляє права споживача - у разі передачі йому об'єкта пайового будівництва меншої площі. З урахуванням особливостей будівельної діяльності та допустимих за СНиП відхилень від проектної документації представляється можливим погодити в договорі умову про те, що ціна об'єкта пайового будівництва не підлягає зміні (коригуванні) при незначних відступи від проектної площі, наприклад в діапазоні - +/- - 1 кв. м.
П. звернулася до суду з позовом до ЗАТ Інвестиційна компанія Дружба" про стягнення надміру сплачених за договором коштів, вказавши, що 17.10.2003 уклала з відповідачем договір про інвестування будівництва житлового будинку, в результаті виконання якого відповідач повинен був передати їй квартиру загальною площею 64,44 кв. м, проте передане їй відповідачем житлове приміщення має площу 58,4 кв. м, що на 6,64 кв. м (або 5,6%) менше, ніж зазначено в умовах договору, про що позивачеві стало відомо тільки після отримання свідоцтва про реєстрацію права власності на квартиру та технічного паспорта на квартиру.
Рішенням Гагарінського районного суду м Москви від 20.06.2011 позовні вимоги П. задоволені.
Не погодившись із зазначеним рішенням, відповідач оскаржив її в касаційному порядку, вказавши в якості одного з доводів, що за умовами п. 5.2 договору від 17.10.2003 сторонами допускається плюс-мінус 4-процентне відхилення фактичної загальної площі квартири від загальної площі квартири, зазначеної в договорі. У разі відхилення в бік збільшення або зменшення фактичної площі квартири більш ніж на 4% від загальної площі квартири, зазначеної в п. 1.2 договору, в інвестора виникає обов'язок по оплаті перевищення фактичної площі або у компанії виникає обов'язок щодо повернення зайво внесених коштів (п. 1.2 договору). На думку відповідача, суд першої інстанції невірно визначив розмір компенсації, належної позивачці, виходячи з усієї суми недостатньої площі квартири, що не зменшивши її на 4% допустимого відхилення.
Судової колегією у цивільних справах Московського міського суду вказане рішення залишено без зміни, касаційна скарга відповідача - без задоволення. Доводи скарги про те, що суд першої інстанції невірно витлумачив п. 5.2 договору та не справив зменшення компенсації, виключивши частину ціни, пропорційної 4% загальної площі квартири, судовою колегією відхилені. Умова п. 5.2 визнано ущемлюють права учасника пайового будівництва і недійсним в силу ч. 2 ст. 16 Закону РФ Про захист прав споживачів (Касаційне визначення Московського міського суду від 26.10.2011 N 33-34610).
Щодо новою категорією спорів у сфері пайового будівництва є позови учасників пайового будівництва до забудовника про визнання недійсним односторонньої відмови від виконання договору (дій за одностороннім розірванню договору). (Додаток №2)
Висновок
Більше десяти років тривають дискусії з приводу правової природи інвестиційного договору. Правова невизначеність його конструкції стримує можливість великих компаній вкладати свої кошти в представляють для них інтерес проекти, а пов'язані з цим ризики не забезпечують правової безпеки учасників інвестування.
Сучасні дослідники, спираючись на базовий принцип свободи договору, вважають, що сторони за інвестиційним договором вправі будувати свої відносини як по моделі, передбаченої цивільним законодавством, так і створити договірну конструкцію, прямо не пойменовану в чинному законодавстві.
Неоднозначність судової практики у законодавчому забезпеченні інвестиційного договору передбачає, що його слід вважати непойменовані договором, а тому вчені роблять висновок про те, що до подібних договорів застосовуються норми про найбільш подібному з конкретним договором вигляді або типі договорів, а також загальні положення зобов'язального (договірного) права, тобто правило про аналогію закону, а при неможливості цього - аналогія права
В останні роки в інвестиційній сфері склалася ситуація, коли прийняті спеціальні федеральні закони, що регулюють інвестиційні відносини, достатньо часто суперечать одне одному і кодифікованим актам російського законодавства. При цьому не можна гарантувати судовий захист прав та інтересів інвесторів, так як суперечлива судова практика не дозволяє на законодавчій основі правильно вирішувати спори сторін.
Інвестиційний договір є непойменовані договором і не входить в систему договорів, передбачену Цивільним кодексом РФ. У зв'язку із цим у разі виникнення суперечок між контрагентами їх взаємовідноси...
