єкта, руб. без ПДВ
143943
Коефіцієнт недозавантаження площ
0,90
Дійсний валовий дохід від використання об'єкта, руб. без ПДВ
129548
Експлуатаційні витрати, руб. в рік
102180
Чистий операційний дохід, руб. без ПДВ
27368
Визначення ставки капіталізації
Коефіцієнт капіталізації являє собою коефіцієнт перерахунку доходів, отриманих від об'єкта оцінки до вартості об'єкта оцінки.
Коефіцієнт капіталізації для нерухомості складається з двох головних елементів:
1. Ставка доходу на інвестиції;
2. Норма повернення інвестицій.
Розмір безризикової ставки прибутковості був визначений у п. 7.2 і склав 11,74%.
Премія за ризики, пов'язані з інвестиціями в нерухомість, була визначена на основі середньозваженої оцінки рівнів наступних видів ризику:
- ризики, пов'язані з політичним рішеннями, оцінені на рівні середньому, тому що в поточному періоді великий вплив на політичні рішення надає нестабільна ситуація на світових фінансових ринках;
- ризики, пов'язані з регіональними особливостями ринку нерухомості, оцінені на рівні нижче середнього, тому в Тульському регіоні планомірно йде процес законотворчості, в т.ч. нормативної бази у сфері нерухомості. Але цей процес ще не завершений. p> - ризики, пов'язані із впливом навколишнього середовища на об'єкт нерухомості, оцінені на низькому, тому що Тульська область не має істотних агресивних природних чинників, здатних істотно погіршити стан об'єкта оцінки;
- ризики, пов'язані з інвестиціями в певні типи нерухомості, оцінені на середньому рівні, так як варіантів експлуатації оцінюваного торгового будівлі порівняно не багато і всі вони не вимагають особливих умов.
Результати розрахунку премії за ризики, пов'язані з інвестиціями в нерухомість, наведені в Таблиці 12. br/>
Таблиця 12Расчет премії за ризики, пов'язані з інвестиціями в нерухомість
Фактори ризику інвестування в об'єкт оцінки
Розмір премії за ризик
Шкала рівнів ризику
низький
нижче середнього
середній
вище середньої
високий
Шкала експертних оцінок премії за ризик
1%
2%
3%
4%
...
