гування на тип будівлі оцінювачами не застосовувалася.
4. Коригування на місце розташування . Р змери орендної плати за користування комерційній нерухомістю в чому визначається місцем розташування об'єкта. У даному випадку аналоги об'єкта оцінки розташовані в м. Новомосковськ, які мають більш високий соціально-економічний рівень розвитку, а у зв'язку з цим більше число потенційних відвідувачів торгових центрів. Аналіз ринку показав, що ставки оренди у м. Новомосковську в середньому на 5% вище, ніж у сусідньому з ним р. Донському і Кимовський . Таким чином до вартостям оренди усіх аналогів у Новомосковську , застосована понижуюча коригування на місце розташування в розмірі 5%, а в Кимовський і Донському 0%. p> 5. Коригування на площу будівлі . Ставка оренди за 1 кв.м. будівлі більшої площі як правило менше, ніж будинки меншої площі. Збільшення площі аналога на 300 кв.м. по порівнянні з оцінюваним об'єктом, знижує орендну ставку за 1 кв.м. в ньому на 3%. Величина даної поправки визначається на основі аналізу ринку нерухомості та інформації агентств нерухомості міста Тули і Тульської області. p> 6. Коригування на рівень обробки. Дана поправка застосовується до розміру орендної ставки за користування торговими будівлями в залежності від якості та комфортабельності внутрішньої обробки і оснащення будівель. Об'єкт оцінки та його аналоги мають приблизно однаковий рівень обробки, тому відповідне коригування не застосовувалася.
7. Коригування на наявність комунікацій. Об'єкт оцінки і знайдені аналоги володіють повним набором комунікацій, тому дана коригування не застосовувалася. p> 8. Коригування на технічний стан будівлі. Дане коректування вводиться в розмірі вартості ремонтних робіт з доведення аналогів, які потребують ремонту або мають просту обробку, до стану оцінюваного об'єкта. Розмір коригувань приймається на основі аналізу цін будівельних організацій.
Потенційний валовий дохід від використання об'єкта оцінки був зменшений до величини дійсного валового доходу на коефіцієнт недозавантаження площ, що враховує можливі втрати від неповного використання об'єкта для оренди. Розмір коефіцієнта встановлений на рівні 0,90 експертно з урахуванням аналізу ринку оренди торгових площ в Тульської області. p> За відомостями, наданими замовником, витрати з утримання об'єкта оцінки становлять 8536 на місяць або 102432 на рік. Дійсний валовий дохід від використання об'єкта оцінки був зменшений до величини дійсного валового доходу на коефіцієнт недозавантаження площ
Таблиця 11. Розрахунок чистого операційного доходу від використання об'єкта оцінки
Найменування
Значення
Потенційний валовий дохід від використання об'...
