т. П.) Не може йти мова про забудову земельної ділянки та наявності забудованої земельної ділянки. Оскільки будівництво включає не тільки забудову земель, а й інші види діяльності, як попередні, так і супутні процесу забудови земель, то забудова земель - це лише частина будівельної діяльності. У той же час забудова земель має місце не тільки при будівництві (зведенні нових об'єктів нерухомості), але і при реконструкції існуючих об'єктів капітального будівництва.
Будівництво та реконструкція є самостійними видами містобудівної діяльності та різновидами містобудівних відносин (наприклад, статті 1 та 4 ГрК РФ). Реконструкцією об'єктів капітального будівництва визнається, зокрема, зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, обсягу), у тому числі надбудова, перебудова, розширення об'єкта капітального будівництва. Забудова земель в результаті реконструкції має місце, наприклад, при збільшенні площі об'єкта нерухомості шляхом зміни його зовнішніх кордонів. Очевидно, що коли для реконструкції об'єкта необхідний додатковий (можливо і незначний за площею) земельну ділянку і надалі він стає зайнятим об'єктом нерухомості, йдеться про забудову земельної ділянки. Реконструкція нерухомого майна може бути самовільної.
Забудова земель є способом зміни якісних і юридичних характеристик земної поверхні і розташованих на ній (під нею) природних об'єктів і охоплює тільки частину робіт зі створення об'єкта нерухомості в процесі будівництва, а також з реконструкції нерухомого майна.
При будівництві акцентується увага на антропогенном (рукотворному) об'єкті нерухомості, а при забудові - на природному, природно-антропогенному забудовувати об'єкті. Забудова земель і будівництво, хоча і взаємопов'язані категорії, відрізняються не тільки змістом, а й об'єктом. Загальним об'єктом забудови земель (як правовідносини) є земля (земельна ділянка), об'єктом будівництва - будівля (будівля, споруда).
Зазвичай при аналізі норм, що регулюють зведення будинків, споруд (об'єктів нерухомості), погляд дослідника звертається до містобудівного, цивільному і земельному законодавству, і мало хто направляє свою увагу на інші (у тому числі кодифіковані) акти, регулюють використання лісових, водних природних ресурсів, видобуток корисних копалин і охорону відповідних об'єктів. У зв'язку з цим відсутній комплексний погляд на забудову земель як вид природокористування. Тим часом рукотворні об'єкти нерухомості, що зводяться в процесі будівництва, завжди взаємодіють з навколишнім їх природним середовищем.
Земельне законодавство не містить будь-якої загальний заборону на зведення будинків, споруд на землях тієї чи іншої категорії. У той же час законодавець, враховуючи цільове призначення і (або) дозволене використання земельних ділянок, які формують категорію земель, визначає потенційні види будівель, споруд, їх призначення, а в окремих випадках встановлює повну заборону на використання земель для господарської діяльності.
В залежності від того, чи має розміщення будівель, споруд на земельних ділянках основний (визначальний) або додатковий (допоміжний) характер, існуючі категорії земель умовно можуть бути розділені на дві групи. До першої групи належать землі населених пунктів, землі спеціального призначення та землі водного фонду (йдеться про ту частину земель, які зайняті гідротехнічними та іншими спорудами, розташованими на водних об'єктах), до другої - землі сільськогосподарського призначення, землі особливо охоронюваних територій та об'єктів, землі лісового фонду, землі запасу.
Об'єкти нерухомості можуть бути «вертикально інтегрованими», відповідно, мова йде про застосування норм законодавства про надра та про освоєння підземного простору. Освоєння підземного простору проводиться шляхом пристосування і перебудови виробок, що вивільняються від гірської і технологічної діяльності (вироблення відпрацьованих рудників, шахт і підземних споруд, виведених з експлуатації), та будівництва спеціальних підземних об'єктів. Закон Російської Федерації від 21 лютого 1992 року № 2395-1 «Про надра» [5] (далі - Закон про надра) розмежовує такі види діяльності, як видобуток корисних копалин, у тому числі використання відходів гірничодобувного і пов'язаних з ним переробних виробництв (маючи на увазі і будівництво необхідних для цього споруд), а також будівництво та експлуатацію підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин. І в тому і в іншому випадку має місце надрокористування, не завжди отримує належне оформлення.
Так, відповідно до статті 19 Закону про надра правовласники земельних ділянок можуть будувати підземні споруди для своїх потреб на глибину до п'яти метрів, а також побутові колодязі та свердловини перший водоносний горизонт, який не є джерелом централізованого водопостач...
