align="justify"> До зобов'язань, що виникають з договору оренди будівлі (споруди), не можуть бути застосовані загальні правила про оренду, що діють у випадках, коли договором не визначені розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати. Згідно із загальними положеннями про оренду в подібних ситуаціях сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК). Якщо ж об'єктом оренди є будівля або споруда, при відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі (споруди) вважається неукладеним.
Суть спеціального правила, яке регулює відносини, пов'язані з орендою будинківй і споруд, полягає в тому, що до вказаних правовідносин не підлягають застосуванню диспозитивні норми, що дозволяють визначити істотна умова про розмір орендної плати на той випадок, коли в документі, підписаному сторонами, відсутній пункт про орендну плату.
Передбачаючи обов'язковість для договору оренди будівлі (споруди) умови про розмір орендної плати, ГК не включає будь-яких спеціальних правил щодо форми орендної плати, порядку і строків внесення орендарем орендних платежів. Тому в цій частині зберігають своєї дію загальні положення про оренду (ст. 614 ЦК). І стосовно договору оренди будівлі або споруди умова про орендну плату зовсім не обов'язково має визначатися у формі твердої суми платежів, що вносяться періодично або одноразово. Сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати, зокрема: у вигляді встановленої частки доходів орендаря від використання будівлі (споруди); у формі послуг з боку орендаря, що надаються орендодавцеві; шляхом покладання на орендаря витрат на капітальний ремонт будівлі (споруди), і т.д. Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем у якості орендної плати, мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати.
Спеціальні вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. ГК РФ не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або споруди, втім, як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом.
Загальний порядок реєстрації прав на нерухоме майно визначено Федеральним законом від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ. Наказом Мін'юсту Росії від 6 серпня 2004 N 135 затверджено Інструкцію про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна. В Інструкції узагальнені діючі правила реєстрації орендних договорів, зазначено, в якому порядку потрібно представляти документи на державну реєстрацію таких договорів і як буде проходити їх правова експертиза.
. 2 Правове регулювання договору оренди будівель і споруд за російським законодавством
Правове регулювання - «життя» права, динаміка системи права. Правове регулювання має дві сторони: процес правотворення і процес правозастосування. Процес правотворення завжди пов'язаний з формуванням соціально-економічних передумов і умов утворення правової норми.
Можна виділити два загальних принципу, на яких грунтується регулювання ГК РФ питань оренди нерухомості.
По-перше, це принцип свободи договору, який проявляється, зокрема, в тому, що число імперативних норм, пов'язаних зі змістом договору оренди нерухомості, вкрай незначно. Вони в основному відносяться до форми договору і до необхідності його державної реєстрації.
По-друге, про регулюванні оренди нерухомості не проводиться ідея захисту «слабкої сторони», як це зроблено стосовно житлового найму, а послідовно здійснюється принцип захисту прав кредитора в зобов'язанні, в якості якого може в конкретній ситуації виступати як орендодавець, так і орендар. Такий підхід дозволяє встановити справедливий баланс інтересів сторін договору, що не наказуючи в той же час жорстких рамок змісту їх договірних відносин.
Оренді будівель і споруд присвячені положення §4 глави 34 ЦК РФ. Даний параграф складається з шести статей: ст.650 («Договір оренди будівлі та споруди»), ст.651 (Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі та споруди »), ст.652 (« Права на земельну ділянку при оренді знаходиться на ньому будівлі або споруди »), ст.653 (« Збереження орендарем будівлі або споруди права користування земельною ділянкою при його продажу »), ст.654 (« Розмір орендної плати »), ст.655 (« Передача будівлі або споруди »).
У правовому регулюванні оренди будівель і споруд пріоритетні правила § 4 гл. 34 ГК Оренда будинків та споруд raquo ;, потім слідують загальні положення про оренду (ст. 625 Ц...
