оговір купівлі-продажу є родовим поняттям по відношенню до деяких іншими договорами (окремих видів договору купівлі-продажу), суть яких полягає в тому, що одна особа зобов'язується передати у власність іншої особи будь-яке майно, а останнє зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). До числа договорів, визнаних окремими видами договору купівлі-продажу, відносяться договори: роздрібної купівлі-продажу, поставки товарів, поставки товарів для державних потреб, контрактації, енергопостачання, продажу нерухомості, продажу підприємства.
Виділення названих видів договору купівлі-продажу служить передусім цілям найбільш простого і оптимально правового регулювання подібних правовідносин. Звідси правило, згідно з яким до вказаними договорами підлягають субсидиарному застосуванню загальні положення ЦК, що регулюють договір купівлі-продажу (п. 5 ст. 454 ЦК). Регулюючи названі договори в якості окремих видів договору купівлі-продажу, закон міг обмежитися лише наданням на їх кваліфікуючі ознаки і встановленням стосовно до цих договорами деяких підлягають пріоритетного застосування спеціальних правил, що враховують специфіку регульованих правовідносин. Будь-якої єдиний критерій для розмежування окремих видів договору купівлі-продажу відсутня.
У ряді випадків законодавець допускає можливість субсидіарного застосування до деяких окремих видів договору купівлі-продажу правил, що регулюють інші види договору купівлі-продажу. Наприклад, до відносин за договором контрактації, не врегульованих нормами, що містяться в параграфі 5 гл. 30 ЦК («Контрактація»), застосовуються правила про договір поставки (п. 2 ст. 535); правила, що регулюють продаж нерухомості, застосовуються до продажу підприємства оскільки інше не передбачено нормами про договір продажу підприємства (п. 2 ст. 549 ЦК). Дана обставина іноді використовується для аргументації висновку про те, що відповідні договори не є окремими видами договору купівлі-продажу, а являють собою різновиди інших видів договору купівлі-продажу (наприклад контрактація - різновид договору поставки; продаж підприємства - різновид договору продажу нерухомості і т.п.). У зв'язку з цим необхідно підкреслити, що дана можливість є лише прийомом законодавчої техніки, який не може служити критерієм для класифікації договору купівлі-продажу за видами і різновидам. З цих же причин норми, допускають застосування правил про окремі види договору купівлі-продажу до інших договорами, не можуть служити підставою для розширення переліку видів договору купівлі-продажу. Наприклад, не можна розглядати в якості окремих видів договору купівлі-продажу договори постачання газом, нафтою, нафтопродуктами, водою незважаючи на те, що за певних умов вони можуть регулюватися правилами про договір енергопостачання (п. 2 ст. 548 ЦК). Критерієм для застосування норм про договір енергопостачання є спосіб виконання зобов'язання, а саме передача відповідних товарів через приєднану мережу, та й то тільки в тих випадках, коли інше не передбачено законом, іншими правовими актами або не випливає із суті зобов'язання.
. 2 Особливості правового регулювання договору купівлі-продажу житлового приміщення
Поняття договору купівлі-продажу житлових приміщень прямо в Цивільному кодексі не передбачено. Його можна винести на основі легального визначення договору купівлі-продажу нерухомості. За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 549 Цивільного кодексу РФ).
Видно, з тексту нормативного визначення, в невичерпний перелік нерухомого майна, що підлягає передачі за договором продажу нерухомості, спеціально включена квартира - найбільш поширений вид житлового приміщення. Таким чином, на основі загального визначенні договору купівлі-продажу, даного в ст.454 ГК РФ, у поєднанні зі спеціальним визначенням договору купівлі-продажу нерухомості та ст.558 ГК РФ, що регламентує особливості продажу житлових приміщень, можна сформулювати поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення наступним чином: За договором продажу житлового приміщення одна сторона (продавець) зобов'язується передати житловий будинок, квартиру, кімнату, частина житлового будинку або квартири, у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму.
Договір продажу житлового приміщення є видом договору продажу нерухомості і відповідно підвидом загального договору купівлі-продажу. Основною ознакою, що дозволяє виділити цей вид договору, є його предмет - житлове приміщення.
Правовідносини за договором купівлі-продажу нерухомості, а значить і договору купівлі-продажу житлового приміщення регул...
