юються правовими нормами глави 30, параграфа 7, ст. 549 - 558 ГК РФ, а в разі їх недостатності - загальні положення про купівлю-продаж.
Договір купівлі-продажу житлових приміщень характеризується як двосторонній і взаємний. Двосторонній договір - це договір, за яким сторони взаємно набувають права і обов'язки. Наявність суб'єктивних прав і обов'язків у обох сторін договору купівлі-продажу житлових приміщень дозволяє характеризувати його як взаємний або сіналлагматіческій. Договір вважається консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов. Купівля-продаж житлового приміщення возмездна: підставою виконання зобов'язання з передачі товару є отримання зустрічного задоволення у вигляді покупної ціни, і навпаки.
До істотних умов договору купівлі-продажу житлового приміщення відносяться предмет, ціна і перелік осіб, що зберегли відповідно до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем. Сторонами за договором купівлі-продажу житлових приміщень можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом або спеціальними приписами закону на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, в большинстве випадків продаж дорогої нерухомості є великою угодою, для здійснення якої продавець - акціонерне товариство - повинен дотримати вимоги акціонерного законодавства до таких оборудок.
За загальним правилом у якості продавця може виступати власник житлового приміщення, діючий особисто або через представника. Права власності продавця підтверджуються документом, виданим у передбаченому законом порядку (свідоцтвом про право власності, виданим державним реєструючим органом). При продажу житлового приміщення в процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені законодавством про приватизацію. Покупцем може бути будь-який суб'єкт цивільного права. Предметом договору буде житловий будинок, квартира, кімната, частина житлового будинку або квартири.
У силу прямої вказівки закону (ст. 550 ЦК) договір купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості) укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, тобто оформленого з урахуванням правової норми пункту 2 ст. 434 ГК РФ. Недотримання форми тягне за собою недійсність договору.
Згідно зі статтею 551 ГК РФ перехід права власності на нерухоме майно (жиле приміщення) підлягає державній реєстрації відповідно до правил, передбачених Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу житлового приміщення, і при її відсутності договір вважається неукладеним. Особливість визначення ціни полягає в тому, що згідно з пунктом 2 ст. 555 ГК РФ, якщо інше не передбачено законом або договором, ціна договору включає ціну житлового приміщення і ціну переданої з цією нерухомістю частини земельної ділянки або права на неї.
Обов'язок продавця полягає в передачі житлового приміщення (нерухомості) покупцю. У покупця право власності на житлове приміщення (нерухомість) виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може не збігатися з моментом фактичної передачі житлового приміщення (нерухомості).
Враховуючи встановлення законодавством вимога реєстрації переходу права власності на житлове приміщення (нерухомість), законодавець на кожну із сторін договору покладає обов'язок звернутися до державного реєструючий орган. Цивільним законодавством передбачається відповідальність боку, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації операції з нерухомістю (житловим приміщенням) або переходу права власності на нерухомість (житлове приміщення), у формі відшкодування збитків (ст. 165, 551 ЦК України). Передача нерухомості (житлового приміщення) здійснюється за підписаним сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. З моменту юридичної передачі майна (тобто з моменту підписання передавального акта) на покупця переходять випадкові ризики, якщо інше не передбачено договором. Обов'язки покупця є звичайними для будь-якого договору купівлі-продажу.
Отже, можна зробити висновок про те, що особливості купівлі-продажу житлових приміщень (житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або частини квартири) закріплені в статті 558 ГК РФ. До них відносяться:
По-перше, вимога законодавця про державну реєстрацію договору купівлі-продажу житлового приміщення, як уже говорилося вище (договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації - пункт 2 ст. 558 ЦК України);
По-друге, вимога законодавця про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість (ст. 551 ЦК України);
