аткових гарантій повернення наданої позики. Такою гарантією може бути, наприклад, страхування кредиту, але, як правило, і його недостатньо, що і змушує вважати цей варіант найбільш ризикованим. [5]
Довгострокове кредитування припускає, що за рахунок одного і того ж інвестора забезпечується і короткострокове, і довгострокове фінансування. В якості такого інвестора може виступати комерційний банк, але, як правило, такими інвесторами є інституційні інвестори - пенсійні фонди, страхові компанії і т. п. При цьому, досить поширеним видом фінансування є форвардна фінансування, при якому пенсійний фонд або страхова компанія надають короткостроковий кредит для реалізації проекту девелопменту, а потім викуповують завершений будівництвом об'єкт. Подібний спосіб фінансування має переваги для девелопера, тому що зменшує ризик можливої вЂ‹вЂ‹не продажу об'єкта після завершення будівництва. Крім того, незважаючи на те, що власником створеного об'єкта нерухомості стає інституціональний інвестор, його експлуатацію часто здійснює девелопер, який виступає в якості керуючого нерухомістю, що дозволяє йому брати участь в отриманні доходу від оренди. p align="justify"> Одночасно цей спосіб має ряд переваг і для інституційного інвестора в силу того, що збільшується прибутковість інвестицій унаслідок трохи вищого ризику, а також інвестор здатний впливати на проектне рішення і навіть на вибір орендарів. Крім того, якщо в період будівництва спостерігається збільшення орендної плати, інвестор отримує з цього додатковий прибуток. [6]
Механізм форвардного фінансування зводиться до наступного: девелопер і інституціональний інвестор уже на стадії прийняття рішення про реалізацію проекту домовляються про те, що інвестор фінансує створення об'єкта за умови подальшого розподілу одержуваного від експлуатації об'єкта доходу або на основі В«базової ренти В», або на основіВ« базової прибутковості В». Згідно з методом базової ренти, девелопер і інвестор обумовлюють ставку базової орендної плати, яка дорівнює середньоринковим показникам по подібним об'єктам, а також домовляються про розподіл можливого приросту орендної плати в певній пропорції (як правило, 50/50). При іншому варіанті - за методом базової прибутковості - між інвестором і девелопером може бути обговорена В«пріоритетнаВ», або базова ставка прибутковості, виходячи з якої інвестор отримує дохід від оренди в першочерговому порядку, забезпечуючи собі тим самим гарантовану прибутковість при одночасній участі у розподілі приросту орендної плати.
Дозволяючи інвестору брати участь у розподілі одержуваного від експлуатації об'єкта доходу, девелопер зменшує для себе ризик скорочення доходу, як це відбувається при наданні іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка.
Близьким по суті до форвардного фінансування є механізм фінансування, заснований на зворотному оренді, згідно з яким, незалежн...
