вартості майна внаслідок зміни зовнішнього середовища: соціальних стандартів суспільства, законодавчих та фінансових умов, демографічної ситуації, містобудівних рішень, екологічної обстановки та інших якісних параметрів оточення.
Фізичний і функціональний типи зносу визначаються станом самого об'єкта, зовнішній - вплив навколишнього середовища. Відповідно кожен з зносів перших двох типів поділяється на усувний і непереборний види, зовнішній знос завжди носить непереборний характер.
переборні називається такий вид зносу, витрати з ліквідації якого перевищують досягається в результаті цього збільшення вартості майна. Якщо витрати з усунення більше подальшого збільшення вартості майна, то такий знос вважається непереборним. Таким чином, знос класифікується не з позиції технічної здійсненності заходів щодо його усунення, а з точки зору їх економічної доцільності.
Одним з основних завдань оцінювача при роботі на об'єкті є визначення фізичного зносу оцінюваного об'єкта. Залежно від умов експлуатації об'єкта необхідно розрізняти два основних види фізичного зносу: нормальний, або природний, фізичний знос та індивідуальний фізичний знос.
Нормальний (нормативний) фізичний знос - втрата (зменшення) відновної вартості або вартості заміщення типового об'єкта, обумовлена ??терміном його служби при проектних умовах експлуатації і своєчасному поточному ремонті. Нормальному фізичному зносу піддаються всі об'єкти. Його величина прямо залежить від року спорудження об'єкта, конструктивних особливостей, якості будівництва. Тому при визначенні цього виду зносу можна скористатися існуючими нормативними даними, наприклад нормами амортизаційних відрахувань.
Зовнішні дефекти і пошкодження в основному відносяться до порівняно легкоустранімих, в той час як внутрішні (глибинні) дефекти для свого усунення можуть зажадати проведення спеціальних робіт, у тому числі і проектних, що, в свою чергу, може привести до різкого збільшення фізичного зносу і, відповідно, до зменшення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Існують різні способи визначення фізичного зносу конструкцій і будівлі в цілому. Один з них заснований на визначенні зразкового (орієнтовного) фізичного зносу, ознаки якого вказані в табл.2.
Табл.2 Орієнтовна оцінка фізичного зносу будівель
Фізичний знос,% Стан незмінюваних конструкцій зданіяСостояніе внутрішніх конструктивних елементов0 - 20Поврежденій і деформацій немає. Немає також слідів усунення дефектовПоли і стелі рівні, горизонтальні, тріщини в покриттях і обробці отсутствуют.21 - 40Поврежденій і дефектів, у тому числі і викривлень, немає. Є місцями сліди різних ремонтів, в тому числі невеликих тріщин в простінках і перемичках.Поли і стелі рівні, на стелях можливі волосяні тріщини. На ступенях сходів невелике число ушкоджень. Вікна та двері відкриваються з деяким усіліем.41 - 60Імеется багато слідів ремонтів, тріщин і ділянок зовнішньої обробки. Є місця викривлення горизонтальних ліній і сліди їх ліквідації. Знос кладки стін характеризується тріщинами між блокаміПоли в окремих місцях хиткі і з відхиленнями від горизонталі. У стелях багато тріщин, рані замурованих і що з'явилися знову. Окремі відставання покриття підлоги (паркету, плиток). Велике число пошкоджених ступеней.61 - 80Імеются відкриті тріщини різного походження, в то...
