их угодах (договорах). Основна суть «фідуциі» полягала в тому, що відразу по укладенню договору офіційно встановлювалися права кредитора на закладалася нерухомість, сам предмет передавався в «fiducia» і кредитор зобов'язаний був повернути нерухомість після справного і своєчасного виконання договору. Угода (або договір) «фідуція» також пройшла свою еволюцію.
На першому етапі розвитку інституту «фідуциі» боржник не володів практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: або вимагати від позичальника виплати боргу, або не повертати йому майно. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (action fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні позичальникові.
Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла досить прогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільних дій кредитора. Договір «пігнуса» (Договір про заставу на стадії «пігнуса») передбачав передачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а лише у володіння нею і тільки як гарантії виконання взятого позичальником кредитного зобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався цією нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати річ, що закладалася, щоб відшкодувати свої кошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продавану нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником, кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальникові. Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію були предметом особливого судового розгляду.
Становлення класичного інституту іпотеки - власне самої іпотеки - було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масова передача земель орендарям. За існуючим законодавством ні одна діюча правова форма не підходила для гарантування цього виду угод між власниками земель (латифундистами) та орендарями, так як дрібні орендарі не мали нічого крім знарядь праці, які вони в силу своєї професії не могли закласти. Виходом з цієї ситуації було введення нової форми застави - застави орендарями самих знарядь праці.
Пізніше новий вид застави поширився на інші і, зокрема, не заставу нерухомості. Таким чином, виник інститут іпотеки, який був, по-перше, договором про заставу, по-друге, договором про гарантії, що взяті позичальником зобов'язання будуть виконані, на підставі чого при невиконанні боржником зобов'язання виникало право кредитора витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми боргів, що залишилися позичальника. Свідченням даної угоди були спочатку прості угоди між позичальником і кредитором, пізніше, в постклассическое час, складалися офіційні та неофіційні документи, які вже володіли правовою силою. Такий же силою володіли приватні документи, підписані трьома або більше свідками. Інститут класичної іпотеки також проходив свої етапи і свою еволюцію. Вводилися різні легальні іпотеки, що діяли баз згоди сторін. У них включалися іпотеки за законом (імператора): ...
