улювання іпотеки
На сьогоднішній день законодавче регулювання інституту застави нерухомого майна здійснюється посредствам низки правових актів федерального рівня, таких як Цивільний кодекс РФ, ФЗ «Про заставу», ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», ФЗ «Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним », проте відсутня системність такого регулювання. Це пов'язано з тим, що дані нормативні акти мають однакову юридичну силу по відношенню один до одного, однак Цивільний кодекс РФ прямо визначає, що встановлені ФЗ «Про іпотеку» правила мають пріоритет перед загальними правилами Цивільного кодексу Російської Федерації про заставу. Співвідношення ж правил інших федеральних законів законодавець чітко не визначив, а враховуючи широке використання інституту застави нерухомого майна, це породило протиріччя, що виникають в процесі правозастосування даних норм громадянами і компетентними органами.
Дана ситуація обумовлена ??наявністю прогалин, суперечностей і розходжень у правовому регулюванні окремих питань інституту застави нерухомості, таких як підстави виникнення іпотеки; майно, яке може бути предметом іпотеки; вимоги, що забезпечуються іпотекою; порядок укладання і змісту добмови про іпотеку; зміст заставної; механізм реєстрації іпотеки як обтяження права, а також реєстрація договору про іпотеку; наступна іпотека; порядок звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку; механізм стягнення та реалізації предмета іпотеки та багатьох інших. Вперше інститут іпотеки законодавчо закріпився в законі РФ Про заставу raquo ;, іпотеці була присвячена глава 2 цього закону, яка складалася всього з чотирьох статей і не давала детальної регламентації пов'язаних з іпотекою відносин. Цей закон закріпив визначення поняття іпотека raquo ;, норми про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації договору про іпотеку, а також - про державну реєстрацію переходу речового права на предмет іпотеки від заставодавця до іншої особи і окремі норми про іпотеку підприємства як майнового комплексу.
Крім цього залогу присвячена глава 3 Цивільного Кодексу РФ. Примітно, що поняття іпотеки, що міститься в 334 статті Цивільного Кодексу РФ, ширше, ніж поняття іпотеці введене ст.42 Федерального Закону «Про заставу».
Поняття іпотеці в 334 статті включає заставу земельних ділянок і об'єктів нерухомості міцно пов'язаних із землею (будівлі, споруди тощо), а також застава не пов'язаних безпосередньо з землею об'єктів, які відносяться до нерухомого майна в силу ч.2 п.1 ст.130 Цивільного Кодексу РФ, в той час як Федеральний закон «Про заставу» передбачає в якості предмета іпотеки лише земельні ділянки та об'єкти нерухомості, безпосередньо пов'язані із землею.
Цивільний Кодекс РФ містить важливу колізійних норму: загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному Кодексі РФ, застосовуються до іпотеки у випадках, коли законом про іпотеку не встановлено інші правила.
Таким чином норми спеціального закону мають пріоритетний характер перед Цивільним Кодексом РФ.
Слід розглянути норми закону РФ Про заставу і Цивільного Кодексу РФ в тій частині, в якій вони регулюють іпотечні відносини і при цьому не містяться в Законі Про іпотеку .
Щодо закону «Про заставу» слід виділити всього дві норми, що підлягають застосуванню до іпотечних відносинам:
) норми розділу 4 Закону РФ Про заставу про заставу прав - стосовно до іпотеки права оренди нерухомого майна
) норми статті 18 Закону РФ Про заставу - Про ведення заставодавцем записи застави.
Значно більше число норм про заставу, що не продубльовані ФЗ Про іпотеку міститься в Цивільному кодексі РФ. Стаття 64 і п.3 ст. 65 Цивільного кодексу встановлюють черговість задоволення вимог кредиторів ліквідованого юридичної особи (у тому числі у разі банкрутства). Ця черговість надає деяким категоріям кредиторів перевагу перед заставоутримувачами, що є винятком із загального правила, встановленого статтею 334 Цивільного Кодексу РФ і статей 1 Закону Про іпотеку raquo ;. Відповідно до статті 338 Цивільного кодексу РФ заставодержатель може згідно з умовами договору про іпотеку накласти на закладену нерухомість знаки, що свідчать про заставу (тверда застава). Аналогічних норм в Законі «Про іпотеку» немає, тому стаття 338 застосовується до іпотечних відносинам.
Дія частини 1 пункту 2 статті 346 Цивільного Кодексу РФ поширюється також на всі не зазначені в пункте1 статті 40 Закону Про іпотеку випадки розпорядження заставодавцем заставленого майна.
Статтею 349 Цивільного кодексу РФ встановлено додаткове обставина (відсутність заставодержателя при неможливості встановити місце його знаходження), що виключає можливість звер...
