нення стягнення на закладену за договором про іпотеку нерухомість в позасудовому порядку. Норма п.5 статті 350 Цивільного кодексу РФ про право заставодержателя при недостатності стягнення за умовами іпотеки для покриття всіх його вимог до боржника на звернення стягнення на інше майно боржника застосовується при наявності іпотечних відносин на загальних підставах.
У Федеральному законі Про іпотеку (заставі нерухомості) закріплені основоположні поняття, що стосуються іпотечних відносин. Закон регламентує всі вимоги і зобов'язання, які забезпечуються іпотекою. Крім того, в цьому законі про іпотеку містяться основні вимоги до змісту договору іпотеки, поняття предмета іпотеки, процедурі його оформлення та державної реєстрації, а також всі вимоги, на підставі яких може бути оформлена іпотека. Закон роз'яснює, що собою являє заставна, і регламентує порядок здійснення прав за заставною і виконання забезпеченого іпотекою за законом зобов'язання. Крім цього, в даному нормативно-правовому акті законодавець детально регламентує питання страхування заставленого майна, а також відповідальність, якій піддається позичальник у разі неповернення кредиту.
Іпотека являє собою один з видів застави, а саме заставу нерухомого майна для забезпечення зобов'язання перед кредитором. Слід зазначити, що іпотека не є самостійним зобов'язанням, а полягає в забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитному договору чи іншому зобов'язанню (так зване акцессорное зобов'язання). Зобов'язання, забезпечене іпотекою, необхідно розглядати як основне, оскільки саме його виконання забезпечено заставою нерухомості за договором про іпотеку. Взаємозв'язок даних двох зобов'язань полягає в наступному: у разі припинення основного зобов'язання припиняється і забезпечує виконання даного зобов'язання заставу нерухомості. При цьому додаткове зобов'язання у вигляді іпотеки може виникнути тільки за наявності іншого, основного зобов'язання, виконання якого і забезпечується законною іпотекою або договором про іпотеку.
В даний час, однак, пропонується ввести іншу, відмінну від існуючої в даний момент концепції обов'язкової акцессорности іпотеки, ввівши поняття «незалежної іпотеки». За незалежним забезпечувальним зобов'язанням не вправі протиставляти вимогу кредитора заперечення, пов'язані з основним зобов'язанням, а кредитор має право реалізувати своє забезпечувальне право незалежно від того, чи існує основне зобов'язання. Головна відмінність такої іпотеки буде полягати в тому, що основне зобов'язання, яке забезпечує іпотека не буде вказано в договорі іпотеки, а буде вказана лише гранична суми, яка може бути отримана заставодержателем з грошових коштів, виручених від продажу предмета іпотеки, в рахунок задоволення своїх вимог , а також термін існування права застави. Таким чином заставодержатель буде вправі самостійно визначити, яке зобов'язання боржника вважається забезпеченим такий іпотекою. Виходячи з даного визначення незалежної іпотеки, можна припустити, що в разі припинення основного зобов'язання, в тому числі в результаті його належного виконання, незалежна іпотека продовжує існувати, а в якості заставодержателя виступає все те ж обличчя. Заставодержатель тут має право використовувати наявну в нього іпотеку в якості забезпечення інших зобов'язань боржника.
Особливу увагу варто приділити питанню про види іпотеки. Законодавець чітко розмежовує два види: іпотека в силу закону і іпотека в силу договору.
Іпотека в силу закону виникає:
) при відчуженні житлового будинку або квартири за договором ренти (іпотека в силу закону встановлюється на користь одержувача ренти в забезпечення виконання зобов'язань за договором ренти);
) при відчуженні будівлі, споруди, або іншого нерухомого майна за договором купівлі-продажу з умовою про розстрочення платежу (виникає іпотека в силу закону на користь продавця);
) при придбанні або зведенні нерухомого майна за рахунок кредитних коштів банку. Даний спосіб виникнення іпотечного зобов'язання є найбільш поширеним.
В інших випадках необхідно встановлювати забезпечення основного зобов'язання за іпотечним договором. Так, у разі, коли іпотечний кредит виходить під заставу вже наявного нерухомого майна, виникнення іпотеки можливе лише на підставі договору. Також якщо кредит отримував одну позичальник, а власниками повинні стати дві людини, включаючи позичальника, необхідно укладати договір іпотеки, так як виникнення іпотеки в силу закону відразу для двох буде неможливо. Найчастіше до договірної іпотеки вдаються тоді, коли власник об'єкта нерухомості не змінюється, однак власник є боржником по якогось роду зобов'язанню, що вимагають забезпечення у вигляді іпотеки. Слід зауважити, що боржників за основним зобов'язанням, забезпеченого іпотекою може бути як сам боржник, так і трет...