тавники адміністрацій визнавали, що діючі в цих містах коефіцієнти «зон містобудівної цінності» невиправдані і вимагають коректування і диференційованому підходу до кожного підприємства, охочому викупити землю.
. Передача земельної ділянки у власність у розмірах площі периметра розташованого на ній будівлі, будівлі, споруди, тобто продаж без прилеглої території, необхідної для його обслуговування і нормального функціонування. Фактично в таких випадках можна говорити про профанацію самої ідеї приватизації землі.
Розглянемо більш детально одну з основних проблем, що стримують процес приватизації земельних ділянок власниками об'єктів нерухомості, а саме проблему встановлення викупної ціни.
Після виходу Указу Президента Російської Федерації №631 і аж до прийняття Указу Президента Російської Федерації №1535, тобто до липня 1994, діяла норма, згідно з якою земля викуповувалася за ціною, яка дорівнює нормативній. На цьому етапі нормативна ціна землі встановлювалася постановою Уряду Російської Федерації від 25.02.1992 р №112 у розмірі 50-кратної ставки земельного податку. У період з жовтня 1991 по 1997 року, коли було видано Указ Президента Російської Федерації №485, нормативна ціна землі встановлювалася в ставках земельного податку, помноженого на 50, 200 або 10. Ра?? заходів земельного податку встановлювався як фіксоване значення, середнє для даного регіону. Органи місцевого самоврядування мали право диференціювати це середнє значення в межах муніципального освіти з урахуванням «економічного» зонування. Щорічно середні ставки земельного податку переглядалися (за допомогою збільшують коефіцієнтів) спеціальним законом або Законом «Про бюджет Російської Федерації» для відповідного року. Наприклад, у 2003 р ставки земельного податку застосовуються з поправочних коефіцієнтів 1,8.
Указом Президента Російської Федерації від 22 червня 1999 затверджені положення державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації (далі основні положення). Основними положеннями визначення ціни земельних ділянок був змінений. Відповідно до п. 4.10. зазначених положень, забудовані земельні ділянки в містах і населених пунктах повинні були продаватися за ціною не менше нормативної ціни за землю і не більше її трикратної величини. При цьому відповідний орган виконавчої влади (орган місцевого самоврядування) у місячний строк з моменту затвердження Основних положень був зобов'язаний прийняти рішення про ціну на забудовані земельні ділянки (у встановлених вище межах) в межах адміністративно-територіального утворення або існуючих на його території функціональних зон. При відсутності такого рішення продаж повинна була здійснюватися за ціною, рівною нормативною ціною земельної ділянки.
У результаті по окремих регіонах викупні ціни встановлювалися в досить широкому діапазоні: від 5-кратної ставки земельного податку до 10, 30 і більше ставок земельного податку. Для наочності принципи встановлення викупної і нормативної ціни в динаміці їх зміни представлені у вигляді таблиці.
Підводячи підсумки, можна сказати, що відмінності в ступені успішності розвитку викупу землі по окремих регіонах/городам в цей період залежали від наступних основних факторів:
- політики місцевих органів влади в цьому питанні - сприяли вони чи перешкоджали приватизації землі власниками підприємств і об'єктів нерухомості;
рівня встановленої в тому чи іншому регіоні викупної ціни земельних ділянок;
співвідношення ставок земельного податку та орендних платежів, маніпулювання цим співвідношенням з боку місцевих органів влади;
ступенем зрілості в окремих регіонах економічних умов, що дозволяють ефективно використовувати ті можливості і вигоди для підприємств, які несуть із собою право власності на земельні ділянки.
Останнім часом було прийнято велику кількість нормативно-правових актів, які прямо або побічно стосуються відносин на ринку нерухомості, в тому числі купівлі та продажу земельних ділянок:
) Податковий кодекс РФ доповнили главами, що регламентують порядок справляння державного мита та земельного податку. Відповідно до нових норм податкова база визначається як кадастрова вартість земельної ділянки. При цьому податкові ставки встановлені нормативними правовими актами представницьких органів муніципальних утворень (законами міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга) і не можуть перевищувати 0,3 або 1,5% залежно від категорії земельних ділянок. Закон допускає встановлення диференційованих податкових ставок залежно від категорій земель та (або) дозволеного використання земельної ділянки. Безсумнівно слід згадати про нововведення, що стосуються питань застави (іпотеки) нерухомого майна. Відповідно до змін п...
