аються на нього. Якщо будівля здається частинами великим кількістю орендарів, то витрати з ремонту зовнішньої інфраструктури, коридорів, фасадів, головного входу, допоміжних приміщень, і т.д. власниць бере на себе. Договорами оренди можуть бути передбачені умови оплати орендарями частини витрат по ремонту та комунальним послугам.
Основне правило полягає в тому, що власниць будівлі, для усунення якомога більшого числа випадкових витрат і гарантії стабільності доходу, прагнутимуть перекласти більшу частину витрат на орендарів.
У разі, якщо будівля здається частинами і власниць залишає за собою будь-яку частину будівлі та пропонує орендарям додаткові послуги, які можуть бути включені в орендний договір або оплачуватися окремо, то грошові потоки оцінювач повинен розкласти на складові: валовий дохід, експлуатаційні витрати, чистий операційний дохід і ставка капіталізації.
Валовий дохід складається з:
- рентної плати існуючих орендарів;
- доходу від приміщення, займаного власником;
- потенційного доходу від ще не зроблено площ;
- потенційного доходу від переукладення контрактів з існуючими орендарями після закінчення їх термінів.
Експлуатаційні витрати включають:
- комунальні платежі;
- витрати на оплату обслуговуючого персоналу;
- страхування;
- витрати на ремонт;
- витрати на експлуатацію ліфтів;
- витрати на прибирання приміщень і території;
- податки.
Ставка капіталізації може значно змінюватися залежно від типу будинку, його місця розташування, можливості повної оренди будівлі, а також від великої кількості числа інших факторів, що впливають на ризик вкладення капіталу в офісне будову.
Вартість магазинів в основному залежить від їх торговельних можливостей, які багато в чому визначаються їх місцем розташування.
Приступаючи до оцінці магазину, оцінювач повинен подумки поставити себе на місце потенційного покупця і відповісти на наступні питання:
1) продаж яких товарів може дати найбільшу прибутковість, враховуючи попит населення і місце розташування магазину?
2) яким може бути оборот магазину?
3) яка буде прогнозована валовий прибуток від володіння магазином?
4) яку середню норму прибутку захоче мати власник магазину?
5) якими є будуть операційні витрати на ремонт, комунальні послуги, зарплату і податки?
6) яку орендну плату можна буде заплатити після вирахування витрат і доходу власника?
Так як вирішальне значення на вартість магазину надає його місце розташування, то цей фактор повинен бути особливо ретельно досліджений оцінювачем.
При оцінки магазину можна використовувати три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому слід мати на увазі, що витратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо є достовірні цифри про продажі аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювачу будуть доступні дані по орендних ставками, тому основним методом оцінки повинен бути прибутковий.
Застосовуючи дохідний метод, оцінювач повинен враховувати не тільки діючу орендну плату, але і вивчити ринкові ставки в оцінюваному сегменті ринку. При оцінці дуже важливо врахувати всі поправки на обов'язкові витрати, якими обтяжений орендар, і фінансову стабільність орендаря. Якщо аналіз показує нестабільність орендаря, то оцінювач в своїх розрахунках повинен відштовхуватися немає від реальної орендної плати, а від ринкових її показників.
Оцінка гостинець має ряд специфічних особливостей порівняно з іншими видами власності. Загальна площа приміщення готелю не має такого великого значення, як здатність готелі залучити клієнтів. Ця здатність у чому визначається її місцем розташування та низкою інших факторів, які повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.
При оцінці гостинець оцінювач повинен провести аналіз найкращого та найбільш ефективного використання, тому що може виявитися, що сьогоднішнє використання готелі не є найкращим і найбільш вигідним.
При проведенні інспекції важливо зібрати якомога більше інформації про об'єкт, щоб потім використовувати її в процесі оцінки. p> Після проведення інспекції необхідно вивчити ринкові умови для даного сегмента ринку і, насамперед усвідомити до якого класу ставитися готель. Після цього уточнюється, яка конкуренція існує в цьому класі гостинець, і яка вона буде в майбутньому.
2.2 Оцінка неповних прав власності та особливості оцінки бізнесу страхових компаній
В умовах становлення ринкових відносин в країні повним правом власності в більшості випадків володіє тільки держава. Для приватних і юридичних осіб, що володіють різної нерухомістю, існують різні форми обмежень повного права. Ці обмеження включають фінансові вимоги до об'єктів власності, обме...
