рентоспроможні параметри. Аналіз ринку нерухомості вимагає його розбивки на окремі споживчі субринкі з метою визначення конкретного конкуруючого ринкового сегменту оцінюваної нерухомості. У результаті оцінювач виявляє зовнішні фактори, що впливають на оцінюваний об'єкт.
Таким чином, ринкова сегментація виокремлює найбільш ймовірних користувачів нерухомості із загальної маси учасників ринку, що здійснюють операції з нерухомістю. З іншого боку, на основі аналізу атрибутів нерухомості виділяється маса конкуруючих об'єктів і визначається позиція оцінюваної нерухомості.
Якісна сегментація ринку вимагає вивчення наступних факторів [2, c. 31].
. Призначення (тип використання нерухомості).
2. Фізичні та економічні характеристики нерухомості: розмір, число орендних договорів, потенційні орендарі та користувачі фізичний стан об'єкта, проектні параметри і т.д.
. Територіальні особливості ринку припускають розбиття ринку на інтернаціональний, національний, регіональний, місцевий, міський та приміський, у тому числі виділення району чи мікрорайону міста.
. Заміщають об'єкти нерухомості, до яких відносять нерухомість, аналогічну за корисності (принесеному доходу), але представляє сегмент нерухомості іншого призначення. Відбираються об'єкти нерухомості повинні користуватися таким же попитом, що і оцінювана нерухомість, і належати тому ж територіальному ринку.
. Доповнюють об'єкти нерухомості, до яких відносять нерухомість, що збільшує привабливість оцінюваного об'єкта при спільному використанні з оцінюваним об'єктом. (Наприклад, наявність земельної ділянки під парковку або готового об'єкта поруч з офісним або торговогом будівлею.)
Підсумок - накладення характеристик оцінюваного об'єкта на відповідний територіальний і функціональний сегмент ринку нерухомості для визначення конкуруючої маси й обсягу пропозиції, включаючи заміщають об'єкти.
Аналіз попиту або виявлення потреб, переваг і купівельної спроможності споживачів. Основне завдання оцінювача - виявлення потенційних споживачів оцінюваної нерухомості (покупців, орендарів або користувачів). Для цього в першу чергу необхідно визначити попит на кінцевий продукт або послугу, що надається оцінюваної нерухомістю. Наприклад, при оцінці готелів слід визначити число потенційних постояльців.
Для прогнозування попиту важливо вивчити дохід і вік жителів; можливості міграції, майбутню інфляцію, інформацію про наявність земельних ділянок, якість інфраструктури в районі об'єкта нерухомості. Особливістю поточного стану російської економіки є тенденція територіального переміщення капіталу з традиційно активних інвестиційних зон в пасивні регіони, але мають хороший потенціал розвитку.
Конкуруюче пропозицію представляє список існуючих і споруджуваних об'єктів, порівнянних за споживчими та інвестиційним характеристикам з оцінюваним об'єктом. При цьому необхідно враховувати, що частина проектів не буде доведена до кінця, а певна частина наявних об'єктів буде виведена з конкурентної боротьби.
Ринкова рівновага по нерухомості зазвичай досягається в короткостроковому плані, так як сталість пропозиції нерухомості і стабільність цін тривають недовго. При збільшенні попиту ціни і орендна плата зростають випереджаючими темпами через надзвичайно високою тривалості і складності будівельного процесу. Таким чином, для ринку нерухомості характерний дисбаланс і точка рівноваги досягається рідко. Надлишкова пропозиція нерухомості посилюється завершенням будівництва вже розпочатих об'єктів і ще більше збільшує дисбаланс.
Якісна характеристика ринку нерухомості аналітиками дається в наступних визначеннях: активний ринок і неактивний ринок.
Активний (сильний) ринок - це ринок випереджаючого попиту і відстаючого пропозиції і, як наслідок, - зростання цін. Активний ринок називають ринком продавців нерухомості, тому що останні можуть диктувати більш високі ціни. Неактивний (слабкий) ринок - це ринок покупців, оскільки у них є перевага, що забезпечується падінням попиту на тлі відносного зростання пропозиції. Покупці даній ситуації формують зниження цін [10, c. 84].
Однак на практиці аналітики уникають простих формулювань. Так як попит і пропозиція можуть взаємодіяти нестандартно, активність ринку нерухомості циклічна і характеризується періодами піднесення та спаду. Цикл ринку нерухомості відчуває вплив короткострокових і довгострокових чинників. Довгостроковий цикл залежить від змін характеристик поточної зайнятості, чисельності населення та рівня доходів. Короткостроковий цикл залежить головним чином від доступності альтернативних джерел фінансування, рівня незайнятої нерухомості і ємності ринку, м...
