ого власнику. p> Отже, кондомініум слід розглядати як єдиний майново-земельна комплекс з особливим правовим режимом, кваліфікуючою ознакою якого є наявність виділеного в натурі земельної ділянки. Даний комплекс не є єдиної нерухомої річчю, єдиним об'єктом суб'єктивних прав. Об'єктами прав та угод, що підлягають державній реєстрації, в кондомініумі виступають: житлові та нежитлові приміщення; загальне майно,
здатне брати участь (обмежено або повною мірою) у цивільному обороті.
Найбільш типовим прикладом кондомініуму на сьогоднішній день є багатоквартирний житловий будинок, у якому квартири належать різним власникам. [7]
1.2. Цивільно-правовий режим кондомініуму
Для розкриття поняття В«правового режиму кондомініумуВ» необхідно визначитися з тим, що взагалі розуміється під правовим режимом, в чому його суть. У російській мовою під режимом розуміється встановлений порядок яких речей, їх використання, володіння, розпорядження ними, а також порядок взаємовідносин, складаються в певній сфері. Отже, правовий режим - це особливий порядок правового регулювання, встановлений державою у вигляді правових норм і забезпечений силою державного примусу. З наведеного вище тези видно, що правовий режим обумовлений наявністю конкретного порядку. У свою чергу, порядок являє собою технологічну послідовність вчинення одних дій за іншими. Як відзначають А.В. Малько та О.С. Родіонов, В«Правові режими забезпечують стійке нормативне регулювання групи суспільних відносин, певної ділянки соціального життя, сприяє оптимальному використанню конкретних об'єктів В»[8].
Особливістю кондомініуму, що відрізняє його від інших будівель і споруд, є поєднання режимів одноосібної власності на приміщення та спільної часткової власності на інше майно. p> Відповідно до п. 1 ст. 290 ГК РФ і ст. 1 Закону про товариства власників житла, власнику приміщення в кондомініумі також належить частка в праві власності на спільне майно. Таким чином, відносини часткової власності, а значить, і сам кондомініум, можуть виникнути лише за наявності не менше двох різних власників приміщень в одній будівлі. p> У зв'язку з цим виникає питання, можна застосовувати до кондомініуму норми про складні речі чи ні? Як випливає з змісту ст. 134 ГК РФ, різнорідні речі можуть розглядатися як одна складна річ (єдиний об'єкт права і, як правило, єдиний предмет угод) в тому випадку, якщо вони утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальним призначенням. Відповідно ж до ст. 1 Закону про товариствах власників житла кондомініум - це єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку в установлених межах, і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в загальній часткової власності домовласників.
Виходячи з даного визначення, до кондомініуму не може бути застосовано режим складної речі. По-перше, що входять до його складу об'єкти не можуть бути використані за загальним призначенням: житлові приміщення використовуються для проживання, нежитлові - для інших встановлених цілей, земельні ділянки - для будівництва та благоустрою прибудинкової території та т.д. По-друге, на все майно в кондомініумі не може виникнути право спільної власності, бо складові його частини мають кожна свого власника. Те Тобто, не будучи єдиним об'єктом права, кондомініум не може належати ні одночасно всім домовласникам в сукупності, ні якого-небудь одному суб'єкту, в тому числі товариству власників житла (товариство як юридична особа відповідно до ст.ст. 29, 40 закону про товаристві власників житла може мати на праві власності окремі приміщення в кондомініумі). Крім того, вказівка ​​ст. 1 Закону про реєстрації на кондомініум як на вигляд нерухомого майна по суті означає, що сфера дії даного акту поширюється і на зазначену категорію, ознаки якої встановлюються нормами цивільного матеріального права. Тим часом ЦК РФ, регламентуючи правовий режим житлового приміщення, квартири та багатоквартирного житлового будинку (гл. 18 Кодексу), не містить вказівки на кондомініум як самостійний об'єкт права. Звичайно, з технічної точки зору кондомініум є єдиним об'єктом для експлуатації. З юридичної точки зору кондомініум, як вже було зазначено, являє собою сукупність самостійних об'єктів права, що мають різний правовий статус: приміщення, знаходяться у власності одного або кількох суб'єктів; спільне майно, належить усім домовласникам на праві спільної часткової власності.
Таким чином, об'єктом прав та угод, підлягають державній реєстрації, виступає саме нерухоме майно в складі кондомініуму. Примірний перелік об'єктів, на базі яких домовласники впр...
