аві утворити кондомініум, передбачений п. 1 ст. 5 Закону про товаристві власників житла:
- одна будівля, або його частина, або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, пішохідними і транспортними шляхами, басейнами, водоймами, багаторічними зеленими насадженнями та іншими подібними об'єктами;
- кілька компактно розташованих будівель або споруд - односімейних, садових або дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражів або інших об'єктів, об'єднаних спільною земельною ділянкою та елементами інфраструктури;
- окрема частина будівлі розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирний сходово-ліфтовий вузол, за умови, що надбудова, реконструкція, перебудова або знос цієї блок-секції чи не порушує цілісності інших частин будівлі, що не входять до складу даного кондомініуму. p> На практиці найчастіше відбувається змішання понять В«Багатоквартирний житловий будинокВ» і В«кондомініумВ», тобто ці правові категорії наділяються однаковим правовим режимом. [9] Ймовірно, дана обставина викликано неправильним тлумаченням ст. 291 ГК РФ, передбачає
можливість утворення власниками квартир в багатоквартирному будинку товариства власників квартир (житла), діяльність якого регулюється Законом про товаристві власників житла: деякі суб'єкти права (як правило, публічні освіти) вважають, що коли незабаром дана норма ГК РФ містить відсилання до Закону про товаристві власників житла, ніщо не заважає застосуванню цього Закону до багатоквартирного будинку в повному обсязі. Однак законодавцем у ст. 291 ГК РФ був просто використаний прийом законодавчої техніки, в відповідно до якого в необхідних випадках застосовуються норми східного інституту, за допомогою чого досягається економія правового матеріалу (відсильний спосіб). Неправильне тлумачення норм законодавства призводить до можливості освіти кондомініуму в односторонньому адміністративно-розпорядчому порядку, без урахування законних інтересів власників приміщень в будинку. Ця примусовість ніяк не може бути поєднана з вільною волею правовласників. Тому не випадково Конституційний Суд Росії свого часу визнав суперечать конституційним нормам (ч. 2 ст. 30 і ч. 2 ст. 55 Конституції РФ) положення п.1, 3 та 4 ст. 32 і ст. 49 Федерального закону "Про товариства власників житла ", як допускають можливість примусового членства в товаристві власників житла [10].
Разом з тим слід мати на увазі важливе положення, встановлене законодавцем щодо правового статусу в багатоквартирного будинку: загальні приміщення будинку, зазначені у п. 1 ст. 290 ГК РФ, належать власникам квартир на праві спільної часткової власності в силу закону. Тобто право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку виникає у домовласників автоматично з моменту набуття ними права власності на житлове приміщення і, отже, реєстрації в ЕГРП не підлягає.
Кондомініум в порівнянні з багатоквартирним будинком має розширений склад спільної власності: у неї, крім внутріінженерного обладнання, входять інші об'єкти, зокрема, за межами дому. При цьому основною складовою кондомініуму (утворюючим ознакою) виступає земельна ділянка, без наявності якого неможливо утворення комплексу. Дане обставина, у свою чергу, передбачає особливий порядок використання і розпорядження таким майном. Більше того, у випадку з кондоминиумом реєстрації підлягають не тільки права на самостійні приміщення, а й право спільної часткової власності на спільне майно в кондомініумі.
У зв'язку з викладеним представляється неприпустимим багатоквартирний будинок автоматично (тільки по ознакою наявності декількох домовласників) вважати кондоминиумом. Для утворення останнього потрібні виділ в натурі земельної ділянки та визначення пооб'єктного складу спільного майна з подальшою реєстрацією прав спільної часткової власності на нього.
Але повернемося до питання про об'єкти прав у кондомініумі. Беручи до уваги різний правовий статус, господарську та економічну значимість об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініуму, спробуємо диференціювати об'єкти в кондомініумі, права на які підлягають державної реєстрації, залежно від можливості участі в цивільному обороті.
Всі об'єкти, що утворюють майновий комплекс (кондомініум), можна поділити на три групи:
1) об'єкти, що знаходяться у власності окремих домовласників (тобто самостійні об'єкти прав): квартири, кімнати, нежитлові приміщення, садові або дачні будинки, гаражі, споруди, земельні ділянки (присадибні, придбані кількома господарями або товариствами власників житла як юридичною особою);
2) об'єкти, що знаходяться у спільній власності всіх домовласників: нерухомiсть, призначена для обслуговування єдиного комплексу (не є самостійними об'єктами) - конструктивні елементи будівлі (обслуговуючі...
