одажів;
В· методом валового рентного мультиплікатора.
Метод порівняння продажів. Даний метод заснований на зіставленні та аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, який говорить, що за наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об'єкта, що визначають призначення, можливість і способи його використання, а також розміри та строки одержуваного в результаті такого використання доходу. Даний ме-тод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості порівнянної і достовірної інформації з недавно минулим операціях.
Цей метод вимагає бази даних по зроблених операціях, що включає інформацію про умови і ціни угод, продавців і покупців. Оцінювач повинен з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони угоди незалежними, мали вони типовою для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку. Для аналізу угод, вироблених з об'єктами, порівнянними з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.
Метод валового рентного мультиплікатора (мультиплікатора валового доходу). Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу. br/>
1.4.3.Прімененіе витратного методу
Цей метод включає кілька етапів:
1. Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди.
2. Оцінюється відновна вартість або вартість заміщення будівлі та споруди на дійсну дату оцінки.
Під відновною вартістю мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта з тих же будівельних матеріалів, при дотриманні тих же будівельних стандартів, по Такого ж проекту, що і оцінюваний об'єкт. У разі, якщо розрахунок відновної вартості не представляється можливим або доцільним, проводиться визначення вартості заміщення.
Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, рівній корисності оцінюваного об'єкта, проте з використанням нових матеріалів у відповідності з поточними стандартами, дизайном, плас-вання.
Чи розраховується вартість відтворення або заміщення, має бути відображено у звіті, причому вибір слід ясно обгрунтувати для попередження неправильного розуміння.
Визначення повної вартості будівництва включає розрахунок:
• прямих витрат (вартості матеріалів, амортизаційних відрахувань, вартості тимчасових будівель, споруд, інженерних мереж, комунальних послуг, заробітної плати будівельних робітників, вартості заходів з техніки безпеки і тощо);
• непрямих витрат на оплату професійних послуг архітекторів, інженерів з проектуванню, бухгалтерів і юристів за консультування, накладних витрат забудовників, оплату ліцензій, відсотків за будівельними позиках, маркетингових витрат на продаж або на перепродаж власності, рекламних виплат у Протягом будівництва, витрат на зміну права власності. Використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволяє видалити деякі В«застаріліВ» елементи;
• підприємницького доходу.
Підприємницький дохід являє собою суму, яку інвестор планує отримати понад витрат на здійснення проекту з урахуванням ризику і прибутковості по порівнянних об'єктах. З урахуванням світової практики розрахунку підприємницький дохід визначається в 15% витрат на будів-ництво.
Повна вартість підприємницький
вартість = Будівництва + дохід будівництва
3. Розраховуються всі види зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного та економічного застарівання.
Фізичне застарівання - Втрата вартості власності, пов'язана з використанням, зношуванням, руйнуванням, збільшенням вартості обслуговування та іншими фізичними факторами, що приводять до скорочення життя та корисності об'єкта.
Функціональне застарівання - Втрата вартості власності, пов'язана з неможливістю виконувати ті функції, для яких вона призначалася. Функціональне застарівання є результатом внутрішніх властивостей об'єкта власності і пов'язане з такими чинниками, як конструкційні недоліки, надлишкові операційні витрати, і проявляється в застарілій архітектурі будівлі, зручностях планування, інженерному забезпеченні і т.д. Інакше кажучи, об'єкт перестає відповідати сучасним стандартам з погляду його функціональної корисності.
Формою функціонального застарівання є технологічне застарівання, ...
