кціонування об'єкту і відтворення доходу називаються
операційними (експлуатаційні) витрати. Операційні витрати прийнято ділити на:
• умовно-постійні витрати;
• умовно-змінні, або експлуатаційні, витрати;
• витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються (Наприклад, страхові платежі, орендна плата за землю, податок на майно). p> До умовно-змінним відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Умовно-змінними витратами є:
В· кому-нальних витрати (електрика, газ, телефон, вода, каналізація, водопровід);
В· вивіз сміття;
В· витрати на утримання території;
В· витрати на управління, зарплату обслуговуючому персоналу, а також пов'язані з ними податки;
В· договірні послуги: протипожежна система, ліфт, охорона) і т. д.
До витратам на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну швидкозношуваних компонентів (зазвичай до таких компонентів відносять покрівлю, покриття підлоги, санітарно-технічне обладнання, електроарматуру, заміна меблів, телефонної системи). У розрахунку мається на увазі, що гроші на це резервуються, хоча більшість власників нерухомості в дійсності цього не роблять. Якщо власник планує заміну зношуються компонентів протягом строку володіння, то зазначені відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості розглядаються методом.
Визначається прогнозований чистий операційний дохід за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат. Таким чином, ЧОД визначається за формулою:
ЧОД = ДВД - Операційні витрати
(за винятком амортизаційних відрахувань).
Розраховується коефіцієнт (ставка) капіталізації. Ставка капіталізації являє собою коефіцієнт, встановлює залежність вартості об'єкта від очікуваного доходу від експлуатації. Існує кілька методів визначення останнього:
• метод кумулятивного побудови;
• метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат;
• метод пов'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;
• метод прямої капіталізації.
У цьому курсової роботі використовується метод кумулятивного побудови:
Коефіцієнт капіталізації в оцінці нерухомості складається з двох елементів:
• ставки доходу на інвестиції (ставка доходу на капітал) є компенсацією, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, ризику і інших факторів, пов'язаних з конкретними інвестиціями;
• норми повернення (Відшкодування) капіталу. Під поверненням капіталу розуміється погашення суми первинних вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до зношується, тобто яка втрачає вартість, частини активів.
Ставка доходу на капітал будується на базі:
• безризиковою ставки доходу;
• премії за ризик;
• премії за низьку ліквідність нерухомості;
• премії за інвестиційний менеджмент.
Безризикова ставка доходу. Вона використовується в якості базової, до якої додаються інші (Раніше перераховані) складові. Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризикових операціях, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризиковою ставкою додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни. Безризикова ставка визначає мінімальну компенсацію за інвестування в даний об'єкт.
Премія за ризик. Всі інвестиції, за винятком раніше перерахованих, мають більш високу ступінь ризику, що залежить від особливостей оцінюваного виду нерухомості. Чим більшим є ризик, тим вище повинна бути величина процентної ставки для його компенсації.
Премія за низьку ліквідність. Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена в готівку. Нерухомість щодо низьколіквідні. Особливо висока ця премія в країнах, де слабо розвинена іпотека. p> Премія за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Інвестиційний менеджмент не слід плутати з управлінням нерухомістю, витрати по якому включаються до операційні витрати.
На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість нерухомого майна визначається за допомогою розподілу величини прогнозованого чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації:
Вартість майна = ЧОД/Коефіцієнт капіталізації.
1.4.2.Прімененіе порівняльного (ринкового) методу
Порівняльний (ринковий) підхід представлений:
В· методом порівняння пр...
