під яким розуміється втрата вартості, викликана змінами в технології, в результаті яких актив стає менш продуктивним, більш дорогим в експлуатації.
Економічне застарівання характеризується втратою вартості активу, викликаної зовнішніми чинниками, наприклад змін, знизивши попит, або конкуренцією.
4. Визначається залишкова вартість будівель і споруд як різниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартістю заміщення) і сукупним зносом.
5. Розраховується повна вартість об'єкта нерухомості за допомогою додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки.
Оцінка вартості земельної ділянки Розрізняються нормативна та ринкова вартості земельної ділянки. Оцінювач має справу, перш за все, не з нормативною ціною землі, а з ринкової, складається не в останню чергу під впливом попиту та пропозиції. При оцінці ринкової вартості земельної ділянки необхідно визначити склад оцінюваних прав на нього. Приватна власність визнається лише для ділянок з наступними умовами використання:
В· індивідуальне (Житлове) будівництво;
В· селянське (Фермерське) господарство;
В· приватне підсобне, садівниче або дачне господарство;
В· приватизовані ділянки під підприємствами
Для оцінки ринкової вартості земельної ділянки необхідно мати наступну інформацію:
В· титул власності та реєстраційні дані по земельній ділянці;
В· фізичні характеристики ділянки (топографія, інженерно-геологічні, гідрогеологічні характеристики ділянки, екологічні параметри і т.д.);
В· дані про взаємозв'язку ділянки з оточенням;
В· економічні фактори, що характеризують ділянку (наприклад, характер економічного розвитку району тощо).
Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється наступними основними способами:
• методом техніки залишку для землі;
• методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації;
• методом порівняння продажу;
• методом розбиття;
• методом капіталізації;
• методом валового рентного мультиплікатора.
На сьогоднішній день в більшості випадків об'єктом оцінки є не абсолютне (повне) право власності на земельна ділянка, а лише право користування довгостроковою орендою. Відпо-відно ринковим вираженням цього оцінюваного права є вже не ринкова (Продажна) вартість земельної ділянки, а ринкова вартість права довгострокової оренди.
Оцінка вартості будівель і споруд
Перш ніж перейти до оцінки вартості будівель і споруд, оцінювач повинен не тільки ознайомитися з технічною документацією, але і здійснити огляд будівель і споруд. Це дозволить йому скласти докладний опис об'єкта оцінки, де будуть дані характеристики зовнішніх і внутрішніх конструкцій, інженерних систем.
Оцінка відновної вартості або вартості заміщення здійснюється:
• методом порівняльної одиниці (розробляються нормативи витрат на будівельні роботи, множаться на площу або обсяг оцінюється об'єкта, вносяться поправки на особливості оцінюваного об'єкта);
• методом поелементного розрахунку (розбивка будинку на окремі компоненти і розрахунок видатків, потрібних для встановлення конкретного компонента у споруджуваному будинку на дату оцінки);
• індексним способом оцінки (балансова вартість об'єкта збільшується на відповідний індекс для переоцінки основних фондів).
Визначення зносу будівель і споруд
Після визначення повної вартості відновлення або заміщення з отриманої величини віднімається знос для розрахунку залишкової вартості об'єкта. Поняття В«зносВ», що використовується оцінювачами, і поняття В«зносВ», що використовується бухгалтерами, відрізняються один від одного.
Термін В«зносВ» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а, отже, і його вартості з різних причин, у зв'язку з фізичним руйнуванням, функціональним і зовнішнім старінням, а не тільки внаслідок фактора часу. Цей термін в іншому сенсі вживається в бухгалтерському обліку, де під зносом розуміється механізм перенесення витрат на собівартість продукції протягом нормативного терміну служби об'єкта.
Фізичний знос - зменшення вартості майна, внаслідок втрати його елементами своїх первинних властивостей.
Функціональний знос - зменшення вартості майна, внаслідок втрати здібності використовуватися за своїм прямим призначенням.
Зовнішній знос викликається змінами по відношенню до оцінюваного об'єкту чинників: В«СтарінняВ» оточення, зміни екологічних умов, зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов і т. д.
У практиці оцінки застосовується кілька методів визначення зносу будівель і споруд:
В· метод терміну життя;
В· метод розбиття;
В
1.4.4.Метод В«Терміну життяВ»
Суть методу В«терміну життяВ» для ви...
