· агентство визначає умови кредитування, попередньо консультує позичальника;
· банк-партнер видає кредит на заданих агентством умовах;
· після агентство викуповує у банку права вимоги кредиту, відповідно стає кредитором позичальника на весь термін кредитування.
У результаті позичальник, щоб вирішити житлові проблеми, отримує кредит як би у держави. Як правило, умови кредиту, які пропонуються агентством (термін, ставка, розмір початкового внеску) є відповідними середньо ринковим.
Але важливим є те, що банком в програму можуть бути внесені уточнення в частині додаткових витрат. Позитивним аспектом у співпраці з агентством є те, що воно має великий досвід роботи на цьому ринку і представляє державу. Позичальник повинен сам вирішувати - що йому вибрати: співпраця з агентством, або безпосередньо з банком.
Купити квартиру в кредит за допомогою іпотечного агентства не складніше, ніж через іпотечного брокера.
Процедура отримання іпотечного кредиту через агентство іпотечного кредитування зводиться до наступного: насамперед позичальник приходить в агентство на консультацію, де оцінюються можливості отримання іпотечного кредиту, обмовляється сума кредиту, а також даються всі необхідні рекомендації по збору документів для покупки квартири в кредит [5].
Потім позичальник подає зібрані документи в агентство. У разі позитивної відповіді від кредитної комісії агентства він одержує листа для банку - підтвердження можливості участі у федеральній програмі іпотечного кредитування.
Протягом певного часу (зазвичай не більше 2-х м?? сяцев) позичальник зобов'язаний підібрати варіант житла. Також він повинен пройти два обов'язкових процедури - оцінку нерухомості і страхування.
У процедуру страхування входять: страхування квартири - об'єкта застави, страхування життя і працездатності позичальника, страхування від обмеження або втрати позичальником права власності на нерухомість, а також від визнання угоди купівлі-продажу квартири недійсною.
1.2 Класифікація іпотечного кредитування
При розгляді питання про іпотечний житловому кредитуванні слід розрізняти поняття об'єкта застави і об'єкта кредитування.
Об'єкт застави - нерухоме майно (житлове приміщення - будинок, квартира і т. д.), що є забезпеченням зобов'язання позичальника.
Об'єкт кредитування - конкретна мета, для досягнення якої надається позика. Іпотечні кредити розрізняються залежно від схем видачі, погашення та обслуговування. Двома основними типами іпотечних кредитів є [6]:
. Постійний іпотечний кредит, головною різновидом якого є самоамортізірующійся кредит.
. Кредит із змінними виплатами, різновидами якого є:
кредит з кульовим платежем;
пружинний кредит або кредит з фіксованим платежем основної суми;
кредит за участю у доходах і в прирості вартості;
кредит з наростаючими платежами;
кредит із зворотним аннуитетом;
кредит змінною ставкою;
канадський ролл-Овер;
завершальна іпотека;
кредити з доданою процентною ставкою.
Постійні кредити є найбільш простою формою кредиту. Вони характерні для країн з низькою інфляцією, тривалими термінами кредитування та передбачають рівні виплати в погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу. Тому такі кредити відносять до розряду самоамортізірующіхся.
Кредити зі змінними виплатами не відносяться до числа самоамортізірующіхся і передбачають різну періодичність погашення основного боргу і відсотків, а також інші додаткові умови. До числа таких кредитів відносяться кредити з кульовим платежем, які припускають одноразовий підсумковий (кульовий) платіж і поділяються на:
. кредити із заморожуванням процентних виплат, до закінчення терміну кредиту, не передбачають будь-яких виплат, як в погашення основного боргу, так і термінових відсотків. Погашення кредиту та відсотків по ньому проводиться в кінці терміну. Використання подібних кредитів досить обмежена. До них вдаються в основному земельні спекулянти, які розраховують на продаж ділянки землі в кінці терміну за суму, що дозволяє виплатити кредит, відсотки і отримати прибуток від продажу.
. кредити з виплатою тільки одних відсотків є різновидом кульового платежу, при якому передбачається кульовий платіж основної суми в кінці терміну, а відсотки виплачуються регулярно протягом терміну кредиту.
