P>
Оренда майна передбачає у своєму роді експлуатацію такого майна з використанням його споживчих якостей, іменовану як право користування орендованим майном, що полягає у витягу з речі її корисних властивостей (плоди, продукція та доходи), які за загальним правилом залишаються у власності орендаря ( п. 2 ст. 606 ЦК України). Втім правило п. 2 ст. 606 ГК може бути змінено законом, правовим актом або договором (ст. 136 ЦК).
Право користування орендованим майном підлягає речове-правовий захист і з цієї точки зору прирівнюється до права власності та іншим речовим правам (ст. 305 ЦК України), бо особа, що володіє речовими правами, має право на захист свого володіння також проти власника, тобто і від домагань орендодавця. «Якщо ж мова йде про« голого »праві користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується. Правда, і в цьому випадку орендар не залишається без захисту, але тільки від власника і за нормами зобов'язального права ».
Два слова про право слідівания за річчю. Це означає, що перехід права власності на орендоване майно за загальним правилом не тягне зміни та розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК), але право користування орендованим майном зберігається при цьому не завжди (п. 2 ст. 617 ЦК України).
Вищевказане правило про надання орендарям речове-правового захисту та визнання «властивості проходження» за річчю (орендованим майном) дозволяє до певної міри професору Л.В. Щенникова зробити висновок про віднесення права оренди майна (особливо в державному або муніципальному житловому фонді) до числа речових прав. Однак правознавець А.А. Іванов вважає, що «це означало б стирання кордонів між речовим і зобов'язальним правом і тим самим перегляд усієї системи цивільного права».
Іноді в процесі оренди можливий викуп орендованого майна (ст. 624 ЦК), що може бути передбачено в законі або договорі, наприклад, після закінчення терміну оренди або до його закінчення, але за умови внесення орендарем всієї викупної ціни, передбаченої договором ( треба мати на увазі відміну оренди з правом викупу від лізингу. Різниця основне тому, що оренда не припускає, що орендний платіж з самого початку може бути і викупних).
Слід вказати, що оренда з правом викупу в період так званої перебудови вважалася основним засобом приватизації державного (муніципального) майна. Така домінуюча тенденція у роздержавленні економіки привела країну до якісної застою у всіх сферах господарювання. Згодом зазначений спосіб приватизації був скасований на майбутній час. Чинний Федеральний закон від 21 грудня 2001 року № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (далі - Закон про приватизацію) виходить з недоцільності подальшого застосування оренди в цих цілях. Ним передбачається завершення операцій з викупу орендованих державних і муніципальних підприємств у відведений термін, після закінчення якого право на їх викуп буде визнано таким, що втратив силу (див. П. 12 ст. 43). Однак і на сьогодні окремі підприємства все ж таки зберігають за собою раніше отримане право на приватизацію, а викуп орендованого майна так і є одним із засобів приватизації.
Розвиток ринкових відносин в Росії значно збільшило оборот об'єктів нерухомості в рамках орендних правовідносин.
Об'єкти нерухомості використовуються юридичними особами та громадянами в різноманітних цілях як адміністративних, складських, торгових, виробничих приміщень. Вони стабільно користуються високим попитом, і операції з ними займають важливе місце в сучасному цивільному обороті. Одні, інвестувавши одного разу велику суму в нерухомість, бажають отримувати дохід від здачі останньої в оренду. Інші через відсутність коштів не можуть придбати у власність приміщення, однак мають бізнес-плани, що дозволяють отримувати надприбуток, але вже не за рахунок, а за допомогою використання нерухомості хоча б для залучення клієнтів і позиціонування своєї компанії на ринку послуг або товарів.
Орендодавець отримує прибуток від здачі приміщень в оренду. Така діяльність відноситься до підприємницької та має довгостроковий характер. Одержуваний орендодавцем дохід перший час лише окупає вкладені кошти і тільки після досить тривалого терміну стане дохідної діяльністю. Термін окупності безпосередньо залежить як від багатьох параметрів самої нерухомості, так і від умов, на яких вона передається в користування.
Довгострокові інвестиції в нерухоме майно вважаються прибутковими, якщо термін окупності дорівнює або наближений до 10 років. Наблизити або у всякому разі не збільшити довгоочікуваний термін прибутковості вкладень допоможе грамотний фінансовий розрахунок, який враховує податкове планування.
Орендар отримує прибуток шляхом діяльності, що приносить дохід, що перевищує витрати на оренду нерухомості. Прибуток може бути збільшена завдяки грамотній детального опрацювання орендарем всіх умов договору в сукупності з фінансовим розрахунком, який, так сам...
