собами та (або) індивідуальними підприємцями і пов'язані з інвестиційною діяльністю з будівництва (створення) багатоквартирних будинків і після виконання яких у громадян виникає право власності на житлове приміщення в споруджуваному (створюваному) багатоквартирному будинку, не допускається.
Тим самим законодавець встановив, що відносини юридичних осіб і індивідуальних підприємців з будівництва (створення) об'єктів нерухомості можуть регулюватися як Законом про пайове будівництво, так і законодавством РФ про інвестиційну діяльність.
Таке регулювання вимагає розмежування, оскільки завжди, коли юридична особа або індивідуальний підприємець укладають договір пайової участі у будівництві нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку для використання його в подальшому, наприклад, під офіс, незрозуміло, норми якого законодавства підлягають застосуванню до відносин сторін. Суди в таких випадках часто застосовують до отн?? шениям сторін законодавство РФ про інвестиційну діяльність.
Однак, на наш погляд, виділення особливого інвестиційного договору і застосування до цивільних правовідносин інвестиційного законодавства представляється спірним.
У юридичній літературі справедливо зазначається, що назва договору участі в пайовому будівництві, закріплене в Законі про пайове будівництво, неточно відображає зміст відносин, що виникають між забудовником і учасником пайового будівництва.
З назви договору можна зробити висновок, що учасники пайового будівництва приймають не фінансову участь у створенні (будівництві) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, а фактичну участь у вигляді виконання будівельно-монтажних робіт. Це пов'язано з тим, що слово участь означає діяльність із спільного виконання чого-небудь raquo ;, слово часткової трактується як розподілюваний по частках, що є часткою чогось raquo ;, а під словом будівництво розуміється зведення споруд, будівель і т.д. .
Однак із Закону про пайову участь випливає, що учасники пайового будівництва не приймають особистої участі у виконанні будівельно-монтажних робіт: їх участь обмежується лише фінансуванням створення (будівництва) багатоквартирного будинку та чи іншого об'єкта в частині житлового або нежитлового приміщення, а також загального майна.
Є підстави вважати, що досліджуваний договір міг би іменуватися договором фінансування будівництва нерухомості. Видається, що пропоноване найменування договору більшою мірою враховує природу створених відносин - фінансового участі учасника будівництва та фактичної участі забудовника.
Крім того, регулювання цивільних та адміністративних правовідносин в одному акті - Законі про пайове будівництво - представляється не зовсім правильним, оскільки зі змісту п. 2 ст. 3 ГК РФ слід, що цивільні правовідносини (у тому числі договірні зобов'язання) регулюються ГК РФ і прийнятими відповідно до нього іншими федеральними законами. Враховуючи, що ГК РФ не передбачено прийняття спеціального федерального закону, що регулює відповідні правовідносини, слід було б включити в частину другу ГК РФ нову главу 37.1 ( Фінансування будівництва нерухомості ), в яку перенести цивільно-правові норми, що містяться у Законі про пайове будівництво , а сам Закон про пайове будівництво скасувати.
При цьому закріплене законом поняття об'єкта пайового будівництва є неповним, оскільки не включає будівлі, будови до переліку об'єктів пайового будівництва. Тим часом на практиці досить часто зустрічаються випадки, коли до багатоквартирного будинку прилаштовуються будівлі магазину, аптеки, кафе або паркування.
Таким чином відносини з фінансування будівництва цих об'єктів випадають з регулювання Закону про пайове будівництво, що негативно позначається на інтересах учасників будівництва.
В якості альтернативи договором пайової участі в Концепції розвитку цивільного законодавства Російської Федерації (далі - Концепція) пропонується закріпити в ГК РФ речове право придбання чужої речі. Згідно абз. 1 п. 9.3 Концепції за загальним правилом вказане право виникатиме на підставі договору, а у випадках, передбачених законом, воно буде виникати крім волі відчужувача.
При цьому, як зазначає один з розробників Концепції Р.С. Бевзенко, реєстрацію договору про участь у пайовому будівництві замінить реєстроване право на придбання речі у майбутньому.
Таким чином, пропозиція розробників Концепції замінити договір пайової участі речовим правом на придбання земельної ділянки створить додаткові складності учасникам обороту і не забезпечить тих можливостей захисту цивільних прав, які їм надає договір пайової участі.
Таким чином, одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений ...
