вимог перед подальшим кредитором. Даний принцип сформульований у п. 1 ст. 43 ФЗ Про іпотеку (заставі нерухомості) наступним чином: Черговість заставодержателів встановлюється на підставі даних Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним про момент виникнення іпотеки .
. Принцип безповоротності спрямований на забезпечення стабільності і полягає в тому, що іпотека припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі. Згідно з цим принципом запис про іпотеку зберігає силу у разі її заперечування і може бути спростована тільки судом.
. Принцип диференційованості означає індивідуальний підхід з боку кредитора - банку або іншої кредитної організації - до різних потенційним категоріям позичальників по іпотечних кредитах. Цей принцип дотримується при розробці кредитної організацією власної методики аналізу кредитоспроможності позичальника.
Для деяких видів кредитування, наприклад, іпотечного кредитування житлового будівництва, обов'язковим буде принцип цільового призначення, що передбачає, що кредит видається позичальникові на конкретну мету, у наведеному прикладі - на будівництво чітко визначеного об'єкта житлової нерухомості. Даний принцип виражає необхідність цільового використання коштів, отриманих від кредитора. Слід зазначити, що більшість іпотечних кредитів є цільовими і видаються на придбання або будівництво об'єкта нерухомості, який, як правило, і стає предметом іпотеки.
На перший погляд, встановлення в договорі цільового характеру використання грошових (кредитних) коштів може розглядатися як певна форма обмеження прав позичальника. У зв'язку з цим підкреслюється, що обов'язковий характер цільового використання коштів, отриманих в рамках кредитного договору, може бути встановлений тільки на основі взаємної угоди сторін. При цьому необхідно звернутися до змісту ст. 22 ГК РФ, в якій встановлено, що повна або часткова відмова громадянина від правоздатності або дієздатності та інші угоди, спрямовані на обмеження правоздатності або дієздатності, нікчемні, за винятком випадків, коли такі угоди допускаються законом.
Згідно зазначеним принципам при іпотечному кредитуванні кредитор вірить не особистості позичальника, а спеціально відокремленому об'єкту нерухомості (прав на об'єкт нерухомості) - предмету іпотеки, з вартості якого у разі невиконання позичальником свого зобов'язання кредитор має право задовольнити свої законні вимоги незалежно від фінансового стану боржника. Це вірно навіть у тих випадках, коли предмет іпотеки переходить до іншої особи.
. 4 Ризики іпотечного кредитування
Купівля нерухомості в кредит - це серйозне рішення для кожного позичальника. І кожен, перед тим як прийняти остаточне рішення про покупку квартири за допомогою іпотечного кредиту, задається такими питаннями: наскільки це обдуманий і необхідний крок, і чи варто влазити в борги на багато років вперед або можна ще потерпіти. Іпотека в Росії вважається справою досить ризикованим. Причому як для позичальників, так і для кредиторів по цілому ряду взаємопов'язаних причин.
Розглянемо основні ризики при іпотечному кредиті.
. Ризик зміни процентних ставок. Зміна ринкової процентної ставки, як правило, є наслідком зміни рівня інфляції. Для кредитора цей ризик полягає в зниженні прибутковості операцій по іпотечному кредитуванню (грошовий потік, передбачений за договором про іпотеку, через зростання інфляції виявляється нижче, ніж очікуваний) і незбалансованості активів і пасивів.
. Ринковий ризик. Цей вид ризику може з'явитися при різкому зниженні цін на житло. Для позичальника це погано, так як, набуваючи в кредит дорогу квартиру, він розраховує, що її вартість принаймні не зменшиться за той час, поки він буде повертати кредит. В іншому випадку переплата за квартиру буде занадто велика. Кредитор при різкому зниженні цін на житло також відчуває незручність, оскільки не може компенсувати свої витрати на видачу кредиту з його вартості у разі, якщо позичальник виявиться нездатним повернути кредит.
. Ризик зміни валютного курсу. Цьому ризику піддаються позичальники. Відбувається це через те, що на російському іпотечному ринку кредити надаються в доларовому (а одно в євро) численні. Зобов'язання за кредитами розраховуються також в доларовому еквіваленті, а доходи позичальника в більшості своїй мають рублевий номінал.
. Ризик неплатежу. Ризик неплатежу (або кредитний ризик) - це ризик несвоєчасної сплати або несплати зобов'язань за іпотечним кредитом. Для кредитора це означає, що він не отримає очікуваних грошових доходів у зв'язку з некредитоспроможності позичальника.
. Ризик ліквідності. Цей вид ризику виникає тоді, коли при настанні термінів...
