ю вже існуючих.
В«Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості В»[I].
Ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного за рівню цін, рівнем ризику, ефективності інвестицій в нерухомість і т.д.
Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь національній економіці, бо нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якої припадає більше 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати для своєї діяльності необхідні їм приміщення.
Російський ринок нерухомості відображає всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою і низькою інвестиційною активністю громадян і юридичних осіб. Разом з тим цей ринок являє собою перспективну сферу вкладення капіталу.
допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує:
- створення нових об'єктів нерухомості;
- передачу прав на нерухомість;
- встановлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості;
- експлуатацію (управління) об'єкта нерухомості;
- розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;
- інвестування в нерухомість,
виконуючи при цьому наступні операції, здійснювані з нерухомим майном:
• зі зміною власника:
- купівлю-продаж об'єктів нерухомості;
- спадкування;
- дарування;
- мену;
- забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих об'єктів нерухомості);
• з частковим або повним зміною складу власників:
- приватизацію;
- націоналізацію;
- зміна складу власників, у тому числі з розділом майна;
- внесення до статутного капіталу;
- банкрутство (ліквідація) господарюючих суб'єктів (з задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунок реалізації майна власників);
• без зміни власника:
- інвестування в нерухомість;
- розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);
- зміни напряму використання, назви торгової марки, юридичної адреси та ін;
- управління, експлуатація;
- запорука;
- оренду;
- передачу в господарське відання або оперативне управління, у безоплатне користування;
- регулярно одержуваний дохід від володіння нерухомістю, що не вимагає від одержувача підприємницької діяльності;
- ренту;
- довічне утримання з утриманням;
- передачу в довірче управління;
- введення (зняття) сервітутів та інших обтяженні;
- страхування різних форм і різних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості.
Всі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони становлять ринок нерухомості [I].
Ринок нерухомості як складова частина ринкового простору володіє В«класичними умовамиВ» - економічними спадами і підйомами (рис. 2.1).
Ринок нерухомості володіє численними особливостями:
- низькою ліквідністю;
- циклічним характером;
Цикли в розвитку ринку нерухомості не збігаються в часі з циклами в інших галузях економіки. Спад на ринку нерухомості передує спаду економіки в цілому і відповідно підйом на ринку нерухомості настає раніше, ніж в економіці.
- високим ступенем регулюючого державного впливу;
- наявністю вартісної оцінки об'єкта нерухомості та зростанням її з плином часу;
- високим рівнем трансакційних витрат.
В
Рис. 2.1. Циклічність розвитку ринку нерухомості
1 - спад на ринку нерухомості спостерігається при перенасичення побудованих будівель, коли кількість незайнятих будов стрімко збільшується і власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються. Це ринок покупця; 2 - поглинання створених об'єктів нерухомості настає після зростання попиту на побудовані об'єкти і характеризується практичною відсутністю пропозиції нових об'єктів. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційних досліджень щодо створення нових об'єктів нерухомості; 3 - нове будівництво досягає апогею в результаті підвищення попиту на новостворені об'єкти і характеризується зростанням цін на об'єкти будівництва. Це ринок продавця; 4 - насичення ринку нерухомості настає, коли створюється надлишок будівельних потужностей і перевиробництво будівельної продукції, а будівельна діяльність скорочується. Зростання продажів об'єктів нерухомості в цей період скорочується.
Витрати, які несуть покупці...
