і продавці нерухомості з укладання угод. В«Щоб здійснити ринкову трансакцію, необхідно визначити, з ким бажано укласти угоду і на яких умовах провести попередні переговори, підготувати контракт. Зібрати відомості, щоб переконатися в тому, що умови контракту виконуються і т.д. В»[2]. У разі організації збутової структури в складі забудовника, витрати на її утримання знижуються до 2 - 3%. Таким чином, коли витрати на певну послугу (Ріелтерськую), яку надають ринком, будуть вище витрат на отримання цієї послуги в складі фірми - забудовника, то природно забудовник піде шляхом зниження трансакційних витрат. Цим можна пояснити практично відсутність ріелтерських фірм на первинному ринку житла і бажанням девелоперських компаній мати власну збутову структуру.
Ці особливості дають підставу характеризувати даний ринок як специфічний сектор економіки.
Найважливішою особливістю ринку нерухомості є обмежене число продавців і покупців об'єктів нерухомості. Внаслідок високої ринкової вартості на об'єкти нерухомості місткість ринку може бути надзвичайно високою.
Ще однією особливістю розглянутого ринку є характер споживчого попиту. Попит на об'єкти нерухомості индивидуализирован і не взаємозамінний, що ускладнює процес досягнення ринкової збалансованості і пропорційності. Величина попиту як і пропозиції на об'єкти нерухомості багато в чому визначається географічним (місцезнаходження об'єкта на території міста, області) та історичним (будинки різного періоду побудови) чинниками; станом інфраструктури в районі об'єкта нерухомості (Наявність під'їзних шляхів, доріг, метро та інших видів транспортної магістралі, підприємств торгівлі та побутового обслуговування, парків, інших місць масового відпочинку і т.д.).
На попит і пропозицію на ринку нерухомості впливає ряд факторів. Найбільш важливі з них наведено в табл. 2.1. p> Система факторів, що визначають стан і тенденції попиту і пропозиції в межах того чи іншого регіон, не є вичерпною. Наприклад, у неї не увійшли політичні, національні і навіть культурні фактори, а також традиції та стереотипи поведінки населення, надають досить істотний вплив на очікування і переваги учасників ринку, а отже, і на попит і пропозицію.
Крім того, всередині кожної з зазначених груп факторів можуть бути виділені складові, вплив яких також є істотним. Так, зростання чисельності населення в регіоні може бути викликаний його природним приростом або міграцією з інших регіонів. Наприклад, в 2008 р. основна частина попиту на ринку нового житла в Москві і Санкт-Петербурзі була сформована за рахунок покупців (або інвесторів) з інших регіонів Росії. Значною міру така ситуація продиктована проблемами, з якими стикається населення у відповідних регіонах.
Таблиця 2.1 Система факторів, що впливають на попит і пропозиція
Фактори
Вплив на пропозицію
Вплив на попит
1. ЕКОНОМІЧНІ
Зміна рівня доходів населення:
зростання
скорочення
У сучасних умовах є чинником збільшення пропозиції на ринку готового житла
Збільшення
Зменшення
Зміна рівня доходів бізнесу:
зростання
скорочення
Збільшення пропозиції на ринку комерційної нерухомості
Збільшення
Зменшення
Доступність фінансових, зокрема, кредитних, ресурсів:
зростання
скорочення
Збільшення
Зменшення
Збільшення
Зменшення
Ставки орендної плати:
зростання
скорочення
Збільшення
Зменшення
Зменшення
Збільшення
Вартість будівництва:
зростання
скорочення
Зменшення
Збільшення
Збільшення на ринку готового житла
Ставки орендної плати:
зростання
скорочення
Зменшення
Збільшення
Зменшення
Збільшення
Вартість будівництва:
зростання
скорочення
Зменшення
Збільшення
Збільшення на ринку готового житла
...
