, фактично є першим претендентом на власність, створювану на ділянці , т. е. номінальним інвестором будівельного проекту. Всі інші учасники проекту виконують окремі завдання бізнес процесів або виступають пайовими інвесторами стосовно забудовника. З цієї позиції вітчизняний термін «забудовник» є синонімом англомовного терміна «девелопер»
У процесі девелопменту нерухомості (інвестиційно-будівельної діяльності) реалізуються інвестиційно-будівельні проекти (ІСП), які прийнято розділяти по фазах їх життєвого циклу, розмежованих за ознакою складу фінансових потоків:
. Прединвестіціонная фаза - з моменту задуму інвестиційного проекту до початку інвестиційних витрат.
. Інвестиційна фаза - з моменту початку інвестиційних витрат до початку грошових потоків виручки від реалізації продуктів інвестиційного проекту (задум може бути коригувати або змінений).
. Операційна фаза - з моменту початку отримання виручки до кінця інвестиційного горизонту проекту, т. Е. До завершення проекту (задум проекту може продовжувати зазнавати зміни, інвестиційні витрати можуть бути скориговані (тривати або поновлюватися крім операційних витрат)).
Також виділяють ліквідаційну фазу життєвого циклу проекту в залежності від причин, обставин і термінів ліквідації проекту. Передпроектна і проектна стадія містобудівної діяльності відносяться до передінвестиційній фазі, оскільки в дозволі на будівництво може бути в підсумку відмовлено. Витрати в цій фазі можуть бути об'ємними і розтягнутими за термінами, а до отримання дозволу на будівництво вважаються венчурними. Юридично, інвестиційна фаза наступає тільки на стадії будівництва (з моменту отримання дозволу на будівництво), а операційний фаза наступає тільки після здачі об'єкта в експлуатацію. Фактично, в бізнес планах і управлінському обліку девелоперських проектів часткову поступку прав вимог на стадії будівництва часто називають продажами, цільове фінансування враховують як виручку.
Аналіз системи економічних взаємовідносин учасників інвестиційного процесу у житловій сфері дозволив скласти укрупнену схему, в якій девелопер (девелопер забудовник) є центральним ланкою, що забезпечує ефективне координаційне взаємодію між учасниками процесу інвестування об'єктів житлового будівництва.
Багатогранність взаємин між інвесторами, девелоперами (забудовниками), проектувальниками, підрядниками та субпідрядниками, постачальниками будівельних матеріалів, власниками нерухомості, державними комітетами і службами, професійними радниками та громадськими організаціями, кінцевими користувачами об'єкта нерухомості являє собою складну форму організації відносин, що складаються в міру розвитку проекту. Діючи в умовах невизначеності і ризику, ці взаємини являє собою саморегульовану систему - систему, особливостями якої є:
? коливальний характер протікаючих процесів (наявність підйомів і спадів, що чергуються короткочасними періодами стабільності);
? самостійність підприємницьких структур;
? широка мережа інфраструктури;
? конкурентне ціноутворення;
? правова база ринкових відносин;
? державне регулювання окремих питань будівельного законодавства.
Кожен учасник має власні специфічні цілі, мотиви, принципи, пов'язані з реалізацією проекту девелопменту, і змушений захищати свої інтереси в ході руху проекту. Ступінь злагодженості взаємодії ланок інвестиційного процесу в будівництві житла, прагнення до ефективної кооперації, координація їх дій з боку девелопменту роблять значний вплив на реалізацію ІСП на всіх етапах його реалізації - від ініціювання до введення житлового будинку в експлуатацію. У свою чергу наявність диспропорцій функціонування суб'єктів інвестиційно-будівельної діяльності може призводити до зростання вартості житла, термінів будівництва, збільшенню індивідуальних ризиків учасників, зниження економічної ефективності, якості введених в експлуатацію об'єктів. Рішення проблеми забезпечення інвестиційної привабливості проекту, його успішної реалізації в задані терміни при встановленому рівні фінансових вкладень засноване на оперативній організації взаємодії учасників інвестиційного процесу на ринку житла. Як показує практика економічно розвинених країн, формування найбільш адекватної та ефективної системи житлового фінансування дозволяє на ринкових принципах об'єднувати зусилля господарюючих суб'єктів різних секторів економіки, реалізуючи за участю державну житлову політику і досягати значних результатів. Таким чином, аналіз функціонування економічних взаємовідносин між учасниками інвестиційного процесу у житловій сфері виявляє проблеми, що показують, що дисбаланс господарських процесів, їх характер і динаміка багато в чому засновані на ...
