економічній поведінці його учасників, їх взаємини в умовах невизначеності і ризику ринкового середовища. Тому сучасний погляд на проблему посткризового розвитку інвестиційного процесу на всіх стадіях життєвого циклу ІСП повинен направлятися в бік вивчення поведінкових особливостей його учасників. Це дозволить краще зрозуміти причини конфлікту інтересів учасників інвестиційного процесу, проблеми кооперації, розібратися в мотивах прийняття економічних рішень, що дасть можливість ясного уявлення суті господарських операцій в процесі руху інвестиційних проектів житлового будівництва.
ГЛАВА 2 ЕТАПИ ПРОЦЕСУ ДЕВЕЛОПМЕНТУ ТА ЇХ ХАРАКТЕРИСТИКИ
2.1 Основні етапи процесу девелопменту
Найважливіша властивість капіталу складається, як відомо, в можливості приносити прибуток його власникові. Довгострокове вкладення капіталу, або інвестування - одна з форм використання такої можливості. Суть інвестування, з точки зору інвестора (власника капіталу), полягає у відмові від одержання прибутку «сьогодні» в ім'я прибутку «завтра». Операції такого роду аналогічні надання позички банком.
Відповідно, для прийняття рішення про довго терміновому вкладенні капіталу необхідно мати інформацію, в тій чи іншій мірі підтверджує два основоположні припущення: вкладені кошти повинні бути повністю відшкодовані; прибуток, отриманий в результаті даної операції, повинна бути досить велика, щоб компенсувати тимчасовий відмова від використання коштів, а також ризик, що виникає в силу невизначеності кінцевого результату.
Таким чином, проблема прийняття рішення про інвестиції полягає в оцінці плану передбачуваного розвитку подій з точки зору того, наскільки зміст плану і ймовірні наслідки його здійснення відповідають очікуваному результату. У самому загальному сенсі, інвестиційним проектом називається план або програма вкладення капіталу з метою подальшого отримання прибутку. Форми і зміст інвестиційних проектів можуть бути найрізноманітнішими - від плану будівництва нового підприємства до оцінки доцільності придбання нерухомого майна. У всіх випадках, однак, присутній часовий лаг (затримка) між моментом початку інвестування і моментом, коли проект починає приносити прибуток.
Часовий фактор відіграє ключову роль в оцінці інвестиційного проекту.
З погляду девелоперської діяльності слід розглядати девелоперський бізнес як управління проектом, при якому девелопер діє на замовлення інвестора, виконуючи функції з управління про ектом. Розвиток проекту включає в себе чотири основні стадії.
. Передпроектна стадія (Прединвестіціонная фаза)
На даному етапі в першу чергу здійснюється аналіз ринку нерухомості. Дослідження слід проводити з акцентом на район (регіон) розташування проекту. За результатами аналізу повинні бути представлені рекомендації з вибору сегмента для проекту і за типом об'єкта в рамках сегмента, рекомендації з фінансової та маркетингової стратегії. На цій стадії також необхідний огляд на майбутнє. Як довго залишаться незмінними існуючі умови ринку і які тенденції їх розвитку? Аналіз ринку нерухомості слід закінчити виробленням оптимального варіанту проекту. Після цього починаються роботи за цільовим підбору конкретних проектів. Наступним етапом передпроектної стадії є формування стратегії проекту і ін вестиционного аналіз. З позиції інвестора найбільш значущим є фінансовий аналіз, який дозволяє оцінити ефективність здійснюваних інвестицій.
Інвестиційний аналіз включає в основному такі елементи: розробку різних сценаріїв бюджету проекту, включаючи оцінку і прогноз, оцінку вартості консультантів, вартості проектування, вартості будівництва, обробки, оцінку витрат на маркетинг, на отримання різних дозволів і погоджень з боку органів нагляду і контролю. Всі вищенаведені дані, а також інші аспекти відображаються в детально розробленому бізнес плані, що включає фінансовий, юридичний, організаційний і часовий аналіз.
Ще одним результатом передпроектної стадії є повний пакет всіх дозволів і погоджень, необхідних для початку проектування та будівництва. Результатом передпроектної підготовки є правовий акт міської адміністрації (дозвіл на здійснення містобудівної діяльності), що визначає замовника забудовника та умови проведення інвестиційно-будівельної діяльності. Ключове значення на передпроектної стадії має залучення кредитних та інвестиційних ресурсів.
За результатами передпроектної стадії девелоперська компанія повинна допомогти інвестору остаточно затвердити концепцію проекту, яка включає: призначення об'єкта, функціональне використання об'єкта, архітектурні, споживчі вимоги до об'єкта, вимоги щодо внутрішньому плануванню, обробці, інвестиційну, управлінську та будівельну концепції проекту. ...
