align="justify"> Вибір аналогів.
У результаті аналізу ринку житлової нерухомості в м Пермі нами були виявлені наступні пропозиції до продажу порівнянних об'єктів (3-кімнатні квартири, розташовані в панельних житлових будинках типу «УП» м Пермі).
Використано дані, опубліковані у відкритих джерелах інформації: Інтернет-портал Метросфера - все про нерухомість регіону (пропозиції від агентств нерухомості).
Таблиця 7 - Характеристика об'єктів-аналогів для об'єкта оцінки
Характеристика сравненіяОценіваемий об'ект1-й аналог2-й аналог3-й аналог4-й аналог5-й аналогОб'ект3х-кімнатна квартіра3х-кімнатна квартіра3х-кімнатна квартіра3х-кімнатна квартіра3х-кімнатна квартіра3х-кімнатна квартіраДата продажі13 декабря13 декабря13 декабря13 декабря13 декабря13 декабряАдресул. Челюскінців, д., Кв.5ул. Куфоніна, вул. Тургенєва, вул. Пушкарская, вул. Челюскінців, Д.вул СтахановскаяРайон/мікрорайонДзержіснкій район/м-р ПлоскійДзержіснкій район/м-р ПарковийМотовіліхіснкій район/м-р Міські ГоркіМотовіліхіснкій район/м-р СадовийДзержіснкій район/м-р ПлоскійІндустріальний р-н/м-р БалатовоМатеріал стенпанельпанельпанельпанельпанельпанельТіп домаУПУПУПУПУПУПЦена пропозиції, руб.4 400 0004 300 0004 650 0004 100 0004 500 000Общая площа (без урахування площі лоджії і балкона), кв.м67,8068,0069,0067,0070,0066,0064 70662 31969 40358 57168 182Право собственностисобственностьсобственностьсобственностьсобственностьсобственностьсобственностьУсловия финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныерыночныерыночныеУсловия предложенияпродажапродажапродажапродажапродажапродажаЭтаж/этажность8/105/911/117/109/105/10Наличие лоджії/балконалоджія застекленабалкон застекленбалкон застекленбалкон застекленлоджія застекленалоджія застекленаОтделкаевроотделка обробка в хорошому стані, в одній кімнаті ведеться ремонтевроотделка обробка в хорошому состоянііевроотделка обробка в хорошому состоянііевроотделка обробка в хорошому состоянііпростая обробка в хорошому состоянііевроотделка обробка в хорошому состоянііФізіческое стан домахорошеехорошеехорошеехорошеехорошеехорошееДополнительные улучшеніястеклопакети, металева дверьстеклопакети, металева дверьстеклопакети, металева дверьстеклопакети, металева дверьметалліческая дверьстеклопакети, металева дверьУсловія продажисобственниксобственниксобственниксобственниксобственниксобственникЭкологические факторыблагоприятныеблагоприятныеблагоприятныеблагоприятныеблагоприятныене сприятливі
Методи розрахунку поправок
Розрахунок поправок здійснюється, як правило, такими методами:
метод парних продажів;
статистичний аналіз (кореляційно-регресійний аналіз);
аналіз витрат;
аналіз вторинних даних;
експертний метод.
Згідно з методом аналізу парних продажів, ціни угод (пропозицій) порівнюються по двох об'єктах нерухомості, щоб визначити величину коригування для одного елемента порівняння. При цьому два обраних об'єкта нерухомості ідентичні за всіма елементами порівняння, крім одного, по якому і проводиться аналіз.
Статистичний аналіз (метод кореляційно-регресійного аналізу) заснований на припущенні про існування піддається формалізації залежності між варіацією цін об'єктів і тих чи інших його характеристик. Для виведення залежності необхідно розташовувати значною вибіркою по порівнянним об'єктам.
Методи аналізу витрат, аналізу вторинних даних і експертний застосовуються при неможливості розрахунку величини поправки на підставі методів, що спираються на ринкові дані (методи аналізу парних продажів, статистичний аналіз).
Аналіз витрат. Розрахунок поправок заснований на аналізі даних про експлуатаційні витратах об'єкта або на основі аналізу вартості будівництва об'єктів. Порівнюючи величину витрат на будівництво всього аналога або якого-небудь елемента аналога з відповідними параметрами оцінюваного об'єкта можна зробити висновок про величину поправки.
Аналіз вторинних даних. Даний метод визначає величини коригувань, спираючись на дані, що не відносяться безпосередньо до об'єкта оцінки чи об'єкту аналогу. Такі дані зазвичай міститися в звітах і публікаціях урядових служб, спеціалізованих дослідницьких фірм і т.д.
Експертний метод розрахунку передбачає внесення коригувань па основі досвіду і знань оцінювача з урахуванням наявної в його розпорядженні інформації, отриманої шляхом аналізу ринку, інтерв'ювання маклерів з нерухомості та інших професійних учасників ринку, а також на підставі інформації, отриманої від інших оцінювачів і, що мають значний досвід роботи в даній області.
Поправки вносяться в ціну об'єкта-аналога. Такий порядок розрахунку дозволяє відповісти на питання, скільки коштував би об'...
